Immobilien als Geldanlage
In Immobilien investieren heißt nicht automatisch, ein Haus zu kaufen. Neben dem Direktkauf gibt es offene Immobilienfonds, börsennotierte REITs und Immobilienaktien: Wege, die schon mit kleinen Beträgen funktionieren. Jede Variante hat ihr eigenes Profil aus Aufwand, Risiko und Verfügbarkeit.
Diese Lektion zeigt dir die gängigen Wege ins „Betongold", was sie kosten und wo ihre typischen Fallstricke liegen, damit du einschätzen kannst, ob und wie Immobilien in dein Depot passen.
Auf den Punkt
Für ein Immobilien-Investment brauchst du kein eigenes Haus. Fonds, REITs und Immobilienaktien öffnen die Anlageklasse schon für kleine Beträge.
1. Warum gelten Immobilien als eigene Anlageklasse?
Immobilien sind Sachwerte mit zwei Ertragsquellen: laufende Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerungen. Gewohnt und gearbeitet wird immer, das macht die Nachfrage nach Flächen vergleichsweise stabil und verleiht der [Anlageklasse](/akademie/glossar#anlageklasse "Eine Anlageklasse ist eine Gruppe von Vermögenswerten mit ähnlichen Eigenschaften bei Rendite, Risiko und [Liquidität](/akademie/glossar#liquiditaet "Liquidität bezeichnet an der Börse, wie schnell und ohne Kursabschlag sich ein Wertpapier kaufen oder verkaufen lässt.").") ihren soliden Ruf.
Dazu kommt: Immobilienwerte entwickeln sich oft anders als Aktien und Anleihen. Im Mix der Anlageklassen können sie deshalb zur Streuung beitragen. Ein Selbstläufer sind sie trotzdem nicht, denn jeder Weg in diese Klasse hat seine eigenen Haken.
2. Was bedeutet ein Direktkauf wirklich?
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses bindet viel Kapital und kostet mehr als den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler summieren sich je nach Bundesland oft auf grob zehn Prozent Kaufnebenkosten. Dazu kommen laufend Instandhaltung, Verwaltung und das Risiko von Leerstand.
Außerdem entsteht ein Klumpenrisiko: Ein großer Teil deines Vermögens steckt in einem einzigen Objekt an einem einzigen Standort. Vermietung ist zudem Arbeit, ein Direktkauf ist eher eine unternehmerische Tätigkeit als eine passive Geldanlage.
3. Wie funktionieren offene Immobilienfonds?
Ein offener Immobilienfonds sammelt das Geld vieler Anleger und kauft damit Dutzende Objekte: Büros, Wohnungen, Handelsflächen. Du erwirbst Anteile schon ab kleinen Beträgen und bist anteilig an Mieten und Wertänderungen beteiligt.
Eine deutsche Besonderheit betrifft die Verfügbarkeit: Für Anteile gelten eine gesetzliche Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Dein Geld ist also nicht kurzfristig greifbar. Die Objekte werden von Gutachtern bewertet, weshalb die Anteilspreise optisch nur wenig schwanken.
4. Was sind REITs und Immobilienaktien?
REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die den Großteil ihrer Gewinne ausschütten müssen, in Deutschland mindestens 90 Prozent. Du kaufst sie wie Aktien über die Börse: täglich handelbar, schon ab einem einzigen Anteil.
Der Preis dafür ist Börsenschwankung: REIT-Kurse können kurzfristig deutlich fallen, selbst wenn die Gebäude dahinter unverändert stehen. Wer breiter streuen will, kann über Immobilien-ETFs in viele REITs und Immobilienaktien weltweit gleichzeitig investieren.
5. Welche Risiken haben Immobilien-Anlagen?
Grundsätzlich gilt: Lage, Zustand und Leerstand entscheiden über den Ertrag, und steigende Zinsen verteuern Finanzierungen und drücken tendenziell die Preise. Immobilienmärkte laufen zudem in regionalen Zyklen, Preise können auch fallen.
Dazu kommen wegspezifische Risiken: Der Direktkauf bündelt Vermögen und Aufwand in einem Objekt, offene Fonds schränken die Verfügbarkeit ein, REITs schwanken wie Aktien. Kein Weg ist „sicher": Die Varianten verteilen die Risiken nur unterschiedlich.
Beispiel aus der Praxis
Angenommen, eine Wohnung kostet 300.000 €, dazu kommen 30.000 € Kaufnebenkosten (fiktive Zahlen), insgesamt also 330.000 €. Die Kaltmiete beträgt 900 € im Monat, aufs Jahr 10.800 €. Bezogen auf die Gesamtkosten sind das rund 3,3 % Bruttomietrendite. Ziehst du 2.800 € jährlich für Verwaltung, Rücklagen und kleine Reparaturen ab, bleiben 8.000 €, etwa 2,4 % vor Steuern und ohne einen einzigen Monat Leerstand. Die Rechnung zeigt: Zwischen Kaufpreis-Schlagzeile und tatsächlicher Rendite liegen viele Kostenpositionen.
Häufiger Irrtum
„Immobilien verlieren nie an Wert, Wohnen braucht schließlich jeder." Der Bedarf an Wohnraum schützt nicht vor Preisrückgängen: Steigende Zinsen, schwache Regionen oder Sanierungsstau können Werte deutlich drücken, und auch in Deutschland gab es lange Phasen stagnierender oder fallender Preise. Einzelne offene Fonds mussten die Anteilsrücknahme in der Vergangenheit sogar zeitweise aussetzen. Immobilien sind ein Sachwert, aber kein Wertversprechen.
Das Wichtigste in Kürze
- ✓In Immobilien kannst du direkt per Kauf oder indirekt über offene Fonds, REITs und Immobilienaktien investieren.
- ✓Der Direktkauf bindet viel Kapital, verursacht oft rund zehn Prozent Kaufnebenkosten und schafft ein Klumpenrisiko.
- ✓Offene Immobilienfonds haben in Deutschland eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten plus zwölf Monate Kündigungsfrist.
- ✓REITs sind börsennotiert und täglich handelbar, schwanken dafür aber wie Aktien.
- ✓Immobilienpreise können fallen: Die Anlageklasse ist eine Beimischung, kein Sicherheitsversprechen.
Teste dein Wissen
1. Wie kannst du schon mit kleinen Beträgen in Immobilien investieren?
2. Welche Regel gilt für offene Immobilienfonds in Deutschland?
3. Was unterscheidet einen REIT vom Direktkauf einer Wohnung?
Häufige Fragen
Ab wie viel Geld kann ich in Immobilien investieren?
Anteile an offenen Immobilienfonds, REITs oder Immobilien-ETFs gibt es oft schon für kleine Beträge, teilweise auch per Sparplan. Nur der Direktkauf erfordert sechsstelliges Kapital oder eine entsprechende Finanzierung.
Was ist der Unterschied zwischen einem offenen Immobilienfonds und einem REIT?
Der offene Fonds wird über die Fondsgesellschaft gehandelt, schwankt optisch wenig und unterliegt gesetzlichen Halte- und Kündigungsfristen. Der REIT wird börsentäglich gehandelt, schüttet den Großteil der Gewinne aus, und schwankt dafür wie eine Aktie.
Ist eine vermietete Wohnung eine gute Altersvorsorge?
Sie kann ein Baustein sein, wenn Lage, Kaufpreis und Finanzierung stimmen. Klumpenrisiko, laufender Aufwand und Standortabhängigkeit sprechen aber dagegen, die gesamte Vorsorge auf ein einzelnes Objekt zu bauen, pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten.
Was bedeutet Klumpenrisiko?
Klumpenrisiko entsteht, wenn ein großer Teil deines Vermögens von einer einzigen Anlage abhängt, etwa einer Wohnung an einem Standort. Läuft genau dort etwas schief, trifft es dein gesamtes Depot überproportional.
Sind Immobilienpreise in Deutschland immer gestiegen?
Nein. Es gab lange Phasen stagnierender Preise, und in Zeiten steigender Zinsen gaben die Preise vielerorts spürbar nach. Auch „Betongold" kennt Abwärtsbewegungen.
Ganz einfach erklärt
Stell dir vor, hundert Freunde legen zusammen und kaufen gemeinsam ein großes Haus. Die Miete, die reinkommt, wird geteilt, jeder bekommt seinen kleinen Anteil. Genau so funktionieren Immobilienfonds: Du gibst etwas dazu, bekommst einen Mini-Anteil an vielen Gebäuden und musst dich trotzdem nie um einen tropfenden Wasserhahn kümmern.
Lektion 4 von 5
Tagesgeld und Festgeld
