SmartStop Self Storage IPO: Kanada-Exponierter Self-Storage-REIT strebt zur NYSE

SmartStop Self Storage REIT ist der zehntgrößte Self-Storage-Betreiber in den USA und der größte in der Greater Toronto Area. Das Unternehmen aus Ladera Ranch, Kalifornien, hat einen S-11 (Registrierung für bestimmte Real Estate Unternehmen) bei der SEC eingereicht und plant die Erstnotiz an der New York Stock Exchange unter dem Ticker SMA. Das Preliminary Prospectus ist auf den 27. März 2025 datiert, der Börsengang steht unmittelbar bevor.

Für SmartStop ist es der zweite Anlauf. Bereits 2022 war ein Listing unter dem Ticker SMST geplant, wurde aber angesichts des volatilen Marktumfelds abgesagt. In der Zwischenzeit hat das Unternehmen als Non-Traded REIT weitergearbeitet, hat im November 2024 die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt und am 20. März 2025 einen Reverse Stock Split im Verhältnis eins zu vier durchgeführt. Diese Vorbereitungen zeigen, dass der aktuelle IPO diesmal wirklich kommen soll.

Der Börsengang ist nicht nur eine Liquiditätslösung für die Bestandsaktionäre, sondern soll das Unternehmen in eine neue Wachstumsphase überführen. Als öffentlich notierter REIT hat SmartStop Zugang zu günstigerem Kapital und kann sowohl über eigene Bilanz als auch über die Managed-REIT-Plattform wachsen. Die Mittel aus dem IPO sollen genutzt werden, um die Series-A-Vorzugsaktien zurückzukaufen, Schulden unter der Kreditfazilität zu tilgen und weitere Akquisitionen zu finanzieren.

An der Spitze von SmartStop steht H. Michael Schwartz, Gründer, Chairman und CEO. Er hat das Unternehmen 2013 aus der Taufe gehoben und bringt eine beeindruckende Branchenhistorie mit: Insgesamt hat er laut Prospekt mehr als 7,9 Milliarden US-Dollar an Commercial-Real-Estate-Transaktionen durchgeführt, davon über 6,2 Milliarden im Self-Storage-Bereich. 2007 gründete er bereits den Strategic Storage Trust, der 2015 für 1,4 Milliarden US-Dollar an Extra Space Storage verkauft wurde. Das entsprach laut SmartStop einer jährlichen Nettorendite für die Aktionäre von über 15 Prozent.

Das restliche Führungsteam besteht aus fünf weiteren Executives mit durchschnittlich 17 Jahren Self-Storage-Erfahrung. Nach dem IPO wird das gesamte Management zusammen etwa 5,7 Prozent der ausstehenden Aktien und OP-Units halten. Am Mid-Point der Preisspanne entspricht das rund 97,7 Millionen US-Dollar, ein ordentliches Stück Haut im Spiel.

Wichtig zu wissen: Schwartz hält auch nach dem IPO weiter bedeutende Funktionen bei anderen Gesellschaften, darunter die drei Managed REITs SST VI, SSGT III und SST X sowie dem Strategic Student & Senior Housing Trust. Das Prospectus benennt offen, dass daraus Interessenkonflikte entstehen können, wenn es um die Zuteilung von Übernahmezielen zwischen SmartStop und den Managed REITs geht. Für die Allokation gibt es zwar eine formale Policy, aber die Gefahr bleibt strukturell bestehen.

Der Self-Storage-Markt in den USA ist groß und fragmentiert. Laut 2024 Self-Storage Almanac existieren rund 52.300 primary self-storage facilities mit zusammen 2,1 Milliarden Quadratfuß Mietfläche. Die Top-100-Betreiber kontrollieren 60 Prozent der Fläche, aber nur 35 Prozent der Standorte. Die vier großen börsennotierten Self-Storage-REITs (Public Storage, Extra Space Storage, CubeSmart und National Storage Affiliates) plus AMERCO (U-Haul) kommen zusammen auf nur 23 Prozent der US-Facilities. Für institutionelle Konsolidierer ist also noch viel Luft nach oben.

Noch deutlicher zeigt sich das in Kanada: Dort sind laut Colliers rund 70 Prozent der Self-Storage-Standorte im Besitz von Einzelpersonen mit nur ein oder zwei Läden. Die Top-10-Betreiber kontrollieren zusammen nur 20 Prozent des Marktes. Das Angebot pro Kopf ist zudem viel knapper: In der Greater Toronto Area gibt es laut Colliers nur 2,3 Quadratfuß Lagerfläche pro Einwohner, in den USA sind es 6,3. Genau hier setzt SmartStops Differenzierungsstrategie an.

Die Branche ist 2021 und 2022 mit Rückenwind durch das Homeoffice-Phänomen regelrecht durch die Decke gegangen. 2023 normalisierten sich die Zahlen wieder, und 2024 war schwierig, da Inflation, höhere Zinsen und weniger Umzugsaktivität die Mietpreise gedrückt haben. Trotzdem ist Self-Storage laut NAREIT seit 1994 einer der am besten performenden REIT-Sektoren, eine Anlage von 100 US-Dollar im Jahr 1994 wäre bis 2023 auf rund 6.941 US-Dollar angewachsen.

Das "Produkt" eines REITs ist sein Portfolio. Zum 31. Dezember 2024 verfügte SmartStop über folgende Aufteilung:

• •161 wholly-owned Standorte: 12,55 Millionen Quadratfuß Mietfläche, 109.835 Lagerräume, Occupancy 91,8 Prozent im vierten Quartal 2024
• •10 Joint-Venture-Standorte: 897.400 Quadratfuß Mietfläche, 9.440 Lagerräume, Occupancy 86,9 Prozent (primär das SmartCentres-JV in Kanada)
• •37 Managed Stores: 3,2 Millionen Quadratfuß Mietfläche, 29.000 Lagerräume (in den Managed REITs SST VI, SSGT III und SST X)
• •Managed-REIT-Plattform: Seit Gründung hat das Team rund 2,4 Milliarden US-Dollar über zehn Self-Storage-Programme eingesammelt. Die Plattform generiert Management-Fees und dient als Akquisitionspipeline. Seit 2019 hat SmartStop drei Managed REITs auf die eigene Bilanz übernommen (SSGT, SST IV, SSGT II).
• •Technologie-Stack: Eigenes Data Warehouse mit über 24 Milliarden Datenpunkten für algorithmisches Pricing, Cloud-basiertes Property Management System, Tablet-Ausstattung aller Store Manager, hauseigenes Call Center. 34 Prozent aller Vermietungen in 2024 liefen komplett kontaktlos über die Website, weitere 14 Prozent über das Call Center.
• •Kanada-Exponierung: 34 operating Properties in der GTA, davon 13 wholly-owned, 10 im SmartCentres-JV, 11 über Managed REITs. Rund 85 Mitarbeiter in Kanada und ein eigener Executive Vice President vor Ort. Zusätzlich Managed Properties in Edmonton und Vancouver.

Die Top-Märkte nach Mietfläche: Toronto mit 14,9 Prozent des Portfolios, Miami und Fort Lauderdale mit 9,1 Prozent, Los Angeles mit 6,6 Prozent und Las Vegas mit 6,4 Prozent. Zusätzlich Präsenz in Asheville, Houston, Denver, Tampa, Chicago und weiteren Märkten.

Die REIT-Kennzahlen zeichnen ein gemischtes Bild. Für das Geschäftsjahr 2024 meldet SmartStop einen Umsatz von 237,0 Millionen US-Dollar (Vorjahr 233,0 Millionen), einen Nettoverlust von 18,4 Millionen (Vorjahr minus 2,7 Millionen) und ein Net Operating Income (NOI) von 141,0 Millionen (Vorjahr 142,5 Millionen). Der accumulated deficit lag Ende 2024 bei 185,6 Millionen US-Dollar. Die FFO-as-adjusted, eine der wichtigsten Kennzahlen für REITs, sind von 68,9 Millionen (2022) über 60,5 Millionen (2023) auf 46,8 Millionen (2024) gesunken. Das ist der Schmerz der aktuellen Marktphase.

Das Management setzt auf drei Hebel, um die Zahlen wieder nach oben zu drehen. Erstens: Margenerweiterung. Die Same-Store Gross Margin lag im vierten Quartal 2024 bei 68,9 Prozent, etwa 460 Basispunkte unter dem Durchschnitt der Peer-REITs. Laut SmartStop lässt sich diese Lücke durch Clustering in Märkten mit mehr als zehn Standorten schließen, wo die eigene Marge bereits bei 72,4 Prozent liegt. Zweitens: Akquisitionen. Im ersten Quartal 2025 wurden bereits 291.000 Quadratfuß dazugekauft, zwei weitere Properties unter Vertrag. Drittens: Kanada-Wachstum. Eine Entwicklungspipeline von rund 800.000 Quadratfuß über die nächsten fünf Jahre in mehreren kanadischen CMAs steht bereit.

Die Hauptrisiken liegen in drei Bereichen. Die Verschuldung von 1,32 Milliarden US-Dollar bei 2,04 Milliarden Gesamtvermögen ist hoch, ein Teil der Kredite ist variabel verzinst. KBRA hat das Investment-Grade-Rating BBB- zwar bestätigt, aber im April 2024 den Ausblick von Stable auf Negative gesenkt. Zweitens die Abhängigkeit vom Self-Storage-Zyklus. Nach den Rekordjahren 2021 und 2022 läuft der Markt seit Mitte 2023 schwächer, und ein weiterer Downcycle würde die Mieten und Margen zusätzlich belasten. Drittens die Governance-Struktur mit CEO Schwartz als Chef von SmartStop und gleichzeitigem Sponsor der drei Managed REITs birgt strukturelle Interessenkonflikte bei Akquisitionsentscheidungen.

SmartStop plant, 27.000.000 Aktien im Rahmen des IPO zu platzieren. Die geplante Preisspanne liegt bei 28 bis 35 US-Dollar pro Aktie, der Mid-Point also bei 31,50 US-Dollar. Zusätzlich haben die Konsortialbanken eine 30-tägige Greenshoe-Option über weitere 4.050.000 Aktien. Die geschätzten Nettoerlöse liegen bei rund 798,2 Millionen US-Dollar beziehungsweise 918,2 Millionen, falls die Greenshoe-Option voll ausgeübt wird. Alle angebotenen Aktien stammen vom Unternehmen selbst, es handelt sich also um einen reinen Primary-Deal. Bestandsaktionäre verkaufen keine Aktien.

Die Mittelverwendung ist klassisch: SmartStop will 100 Prozent der ausstehenden Series-A-Vorzugsaktien zurückkaufen (Buchwert 196 Millionen US-Dollar), die bestehende Kreditfazilität und die 2025 KeyBank Acquisition Facility tilgen, Akquisitionen finanzieren und allgemeine Unternehmenszwecke abdecken. Zusätzlich sind zehn Prozent der IPO-Aktien über ein Directed Share Program für Mitarbeiter, Direktoren und deren Familien reserviert.

Als Lead Book-Running Managers agieren J.P. Morgan, Wells Fargo Securities, KeyBanc Capital Markets, BMO Capital Markets und Truist Securities. Das breite Konsortium umfasst zusätzlich Baird, Stifel, National Bank of Canada Financial Markets, Raymond James, Scotiabank, BTIG, M&T Securities und Fifth Third Securities. National Bank of Canada und Scotiabank spielen dabei die Kanada-Karte aus.

Die Aktienstruktur ist komplex. Nach dem IPO werden 51,37 Millionen Aktien ausstehen, verteilt auf drei Klassen: normale Common Stock, Class A Common Stock und Class T Common Stock. Sechs Monate nach dem Listing konvertieren Class A und Class T automatisch in reguläre Stammaktien. Alle Klassen haben gleiches Stimmrecht (eine Aktie, eine Stimme), unterscheiden sich aber in bestimmten NAV-Berechnungsmethoden.

Für Einkommensanleger besonders interessant: SmartStop plant eine monatliche Ausschüttung von 0,1315 US-Dollar pro Aktie, annualisiert 1,60 US-Dollar. Am Mid-Point-Preis von 31,50 US-Dollar ergibt das eine Ausschüttungsrendite von 5,1 Prozent, die laut Unternehmen rund 86 Prozent des geschätzten verfügbaren Cashflows für die Ausschüttung in den nächsten zwölf Monaten abdeckt.