33.430 Euro Kaufpreis stehen 357 Euro Pacht gegenüber

Kaum eine Anlageklasse zeigt so extreme Unterschiede innerhalb Deutschlands. Die höchsten Ackerlandpreise verzeichneten 2024 Nordrhein-Westfalen mit 97.700 Euro und Bayern mit 94.400 Euro je Hektar.

Am unteren Ende stehen Brandenburg und Thüringen mit jeweils 14.900 Euro sowie das Saarland mit 15.000 Euro. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bundesland liegt damit mehr als der Faktor sechs.

Die Gründe sind handfest. Bodengüte bestimmt den Ertrag, und in Regionen mit vielen Veredelungsbetrieben treiben Tierhalter die Nachfrage nach Flächen für die Gülleausbringung. Hinzu kommen Siedlungsdruck und die Konkurrenz durch Energieerzeugung.

Eine Einschränkung gehört dazu. Das Statistische Bundesamt hat seine Kaufwertestatistik grundlegend überarbeitet, weshalb Vergleiche mit Werten vor 2021 nur eingeschränkt möglich sind.

Für Anleger folgt daraus eine wichtige Konsequenz. Der Bundesdurchschnitt taugt für eine Kaufentscheidung praktisch nicht. Maßgeblich sind die Kaufwerte des jeweiligen Landkreises, und die veröffentlichen die statistischen Landesämter.

Der Grundmechanismus ist simpel. Von den 16,6 Millionen Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche in Deutschland verschwinden täglich rund 52 Hektar für Siedlung und Verkehr. Neues Land entsteht nicht. Diese Einbahnstraße ist das stärkste Argument der gesamten Anlageklasse.

Gleichzeitig konzentriert sich die Landwirtschaft. Zwischen 2020 und 2023 sank die Zahl der Betriebe um rund 3 Prozent auf 255.000. Die verbleibenden Betriebe wachsen und suchen Flächen, meist über Zupacht statt über Kauf.

Rund 60 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland ist Pachtland. Nur etwa 38 Prozent bewirtschaften Betriebe auf eigenem Grund. Diese Struktur erklärt, warum der Pachtmarkt für Anleger überhaupt interessant ist. Wer Fläche besitzt, findet in aller Regel auch einen Pächter.

Dazu kommt eine neue Konkurrenz. Flächen für Photovoltaik, Windkraft, Ausgleichsmaßnahmen und Naturschutzstilllegungen konkurrieren mit der Nahrungsmittelproduktion um denselben Boden.

Für Käufer bedeutet das eine unbequeme Wahrheit. Man konkurriert nicht mit anderen Anlegern, sondern mit Landwirten, die eine Fläche betriebswirtschaftlich brauchen und entsprechend bieten. Ein Bauer kalkuliert dabei anders als jemand, der eine Rendite sucht.

Für Käufer ist eine Zahl besonders wichtig. Bestehende Pachtverträge spiegeln oft ein Preisniveau von vor zehn Jahren. Neu abgeschlossene Verträge liegen erheblich darüber.

Im Bundesdurchschnitt wurden Neupachten 2024 bei 511 Euro je Hektar abgeschlossen, rund 25 Prozent über dem Bestandsdurchschnitt. In Nordrhein-Westfalen lag die Bestandspacht bei 560 Euro, während Neuverpachtungen 781 Euro erzielten.

Auch die Nutzungsart macht einen erheblichen Unterschied. Für Ackerland wurden 2023 durchschnittlich 407 Euro gezahlt, für Dauergrünland nur 212 Euro. Rebflächen brachten dagegen 1.122 Euro je Hektar. Sonderkulturen sind damit ein eigener Markt mit eigenen Regeln.

Regionale Spitzen liegen noch deutlich höher. Veredelungsbetriebe in Niedersachsen zahlten 2023 im Schnitt 866 Euro je Hektar Ackerland, bei Neupachten sogar 981 Euro. Über die zehn Jahre bis 2023 stiegen die Pachten bundesweit um rund 50 Prozent.

Wer eine Fläche mit laufendem Vertrag kauft, sollte deshalb die Restlaufzeit prüfen. Ein günstiger Altvertrag über weitere zehn Jahre drückt die tatsächliche Rendite erheblich unter das, was der Markt derzeit hergibt.

Die praktischen Hürden beginnen bei der Größe. Unter einem Hektar findet sich kaum ein Pächter, weil die Bewirtschaftung sich nicht lohnt. Realistisch beginnt eine sinnvolle Anlage bei mehreren Hektar zusammenhängender Fläche.

Beim Kauf gilt eine Besonderheit. Das Grundstückverkehrsgesetz verlangt für viele Verkäufe eine behördliche Genehmigung, und Landwirte haben unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht. Ein Kaufvertrag mit einem nicht landwirtschaftlichen Käufer kann daran scheitern. Diese Hürde ist politisch gewollt und soll verhindern, dass Boden zum reinen Spekulationsobjekt wird.

Die Nebenkosten entsprechen denen anderer Grundstücke. Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent je nach Bundesland, dazu Notar und Grundbuch. Laufend fällt die Grundsteuer A an, die im Vergleich zu Wohngrundstücken gering ausfällt.

Steuerlich zählen Pachteinnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Beim Verkauf greift die Zehnjahresfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz, danach sind Gewinne aus dem Privatvermögen steuerfrei.

Praktisch relevant ist auch die Frage der Verwaltung. Wer eine Fläche verpachtet, hat wenig Arbeit, muss aber einen verlässlichen Pächter finden und den Vertrag regelmäßig anpassen. Ohne Indexklausel oder kurze Laufzeit verpasst man jede Marktentwicklung.

Ein Sonderfall verändert die Rechnung komplett. Auf förderfähigen Flächen sind für die Verpachtung an einen Solarparkbetreiber 3.500 bis 5.000 Euro je Hektar und Jahr erreichbar. Das entspricht dem Zehn- bis Fünfzehnfachen der landwirtschaftlichen Pacht. Voraussetzung sind Lage, Netzanschluss und die passende Förderkulisse. Das trifft nur auf einen Bruchteil der Flächen zu, und wer gezielt danach sucht, zahlt beim Kauf bereits einen Aufschlag.

Für ein Depot bleibt die Einordnung nüchtern. Eine Bruttopachtrendite von einem Prozent liegt unter dem, was Tagesgeld derzeit bringt, und deutlich unter einem breit gestreuten Aktien-ETF. Wer Ackerland kauft, tut das wegen des Sachwertcharakters und der Knappheit, nicht wegen des laufenden Ertrags. Als Beimischung für ein bereits breit aufgestelltes Vermögen kann das aufgehen, als Einstiegsanlage nicht.

Für die kommenden Jahre spricht die Struktur weiter für steigende Preise. Solange Fläche verschwindet, Betriebe wachsen und Energieerzeugung um denselben Boden konkurriert, bleibt der Nachfrageüberhang bestehen.

Beobachten lohnt vor allem die Differenz zwischen Bestands- und Neupachten. Sie zeigt, wie stark der Markt tatsächlich gedreht hat, bevor sich das in den Durchschnittsstatistiken niederschlägt.

Für Einsteiger bleibt der ehrliche Hinweis, dass diese Anlageklasse hohe Mindestbeträge verlangt. Fünf Hektar in Niedersachsen kosten leicht einen mittleren sechsstelligen Betrag, gebunden in einer einzigen Region.