Solarpacht bringt das Zehnfache und bindet 30 Jahre

Die Auswahl ist enger, als die Zahlen vermuten lassen. Entscheidend ist die Förderkulisse des Erneuerbare-Energien-Gesetzes, denn ohne Förderfähigkeit rechnet sich für Projektierer kaum ein Standort.

Begünstigt sind unter anderem Konversionsflächen, Streifen entlang von Autobahnen und Schienenwegen sowie Acker- und Grünland in sogenannten benachteiligten Gebieten. Bei den Verkehrswegen reicht der Korridor je nach Planungsrecht 200 oder 500 Meter weit.

Hinzu kommen zwei harte Kriterien. Der Netzanschluss muss in erreichbarer Entfernung liegen, und die Fläche muss groß genug sein. Wirtschaftlich tragfähig wird ein Projekt meist ab rund fünf Hektar zusammenhängender Fläche, viele Entwickler suchen zehn Hektar und mehr.

Der Nachfragedruck bleibt hoch. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz sieht bis 2030 eine installierte Photovoltaikleistung von 215 Gigawatt vor. Für 2026 wird ein Neuzubau von rund 20 Gigawatt diskutiert. Ein erheblicher Teil davon soll auf Freiflächen entstehen.

Für Eigentümer heißt das, die eigene Fläche realistisch einzuschätzen. Ein Hektar in Alleinlage ohne Netzanschluss wird kein Angebot bekommen, unabhängig davon, wie hoch die berichteten Pachten anderswo liegen.

Diesen Punkt übersehen viele Eigentümer, und er hat es in sich. Bei einer reinen Freiflächenanlage wird die Fläche steuerlich vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zum Grundvermögen umqualifiziert.

Praktisch bedeutet das den Wechsel von der Grundsteuer A zur deutlich höheren Grundsteuer B. Geregelt haben die Bundesländer das in gleichlautenden Erlassen vom 15. Juli 2022.

Ein zweiter Effekt betrifft die Agrarförderung. Unter einer reinen Freiflächenanlage entfallen die Direktzahlungen der Gemeinsamen Agrarpolitik, weil die Fläche nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wird.

Und schließlich stellt sich nach 20 oder 30 Jahren die Frage, was mit dem Boden passiert. Über einen so langen Zeitraum kann eine Fläche ihren Ackerstatus verlieren. Die Rückbauverpflichtung des Betreibers gehört deshalb zwingend in den Vertrag. Sinnvoll ist eine Absicherung über eine Bankbürgschaft.

Wer verpachtet, sollte deshalb nicht nur auf die Zahl vor dem Komma schauen. Ein Angebot über 4.000 Euro je Hektar ohne Indexierung ist nach zwanzig Jahren real deutlich weniger wert, während eine niedrigere Pacht mit Anpassungsklausel besser altert.

Für Eigentümer, die beides wollen, existiert eine Zwischenlösung. Bei der Agri-Photovoltaik stehen die Module so hoch aufgeständert, dass darunter weiter Ackerbau, Beweidung oder Sonderkulturen möglich sind.

Die Pacht fällt entsprechend niedriger aus und liegt nach Branchenangaben bei 1.000 bis 3.500 Euro je Hektar und Jahr. Dafür bleibt die Fläche land- und forstwirtschaftliches Vermögen mit Grundsteuer A. Die Direktzahlungen bleiben nach der einschlägigen Verordnung auf 85 bis 90 Prozent der Fläche erhalten.

Geregelt sind die Anforderungen in der DIN SPEC 91434, die der Nahrungsmittelproduktion ausdrücklich Vorrang vor der Stromerzeugung einräumt. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz gewährt für Agri-PV zusätzlich einen Vergütungsbonus von 0,5 Cent je Kilowattstunde für die Jahre 2026 bis 2028.

Am besten funktioniert die Doppelnutzung bei schattentoleranten Dauerkulturen. Bei klassischem Ackerbau fällt der Ertrag dagegen je nach Kultur und Bauform spürbar geringer aus. Apfel, Beerenobst, Hopfen und Wein profitieren unter hohen Anlagen sogar zusätzlich, weil die Module Hagel, Spätfrost und starke Sonneneinstrahlung abhalten.

Der Rechenweg für Eigentümer ist damit weniger eindeutig, als die Pachtdifferenz vermuten lässt. Von der höheren Solarpacht gehen die zusätzliche Grundsteuer und die entfallenden Direktzahlungen ab. Netto bleibt trotzdem ein Vielfaches, aber eben nicht das volle Zehnfache. Wer vergleicht, sollte deshalb den Betrag nach Steuern und weggefallenen Prämien ansetzen.

Was für Eigentümer eine Chance ist, wird für aktive Landwirte zum Problem. Der Deutsche Bauernverband warnt vor den Folgen eines stark auf Freiflächen ausgerichteten Solarausbaus. Bis 2030 könnten zusätzlich rund 80.000 Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche wegfallen, rechnerisch etwa 20 Hektar pro Tag.

Die Wirkung zeigt sich bereits lokal. Im Raum Trier hat der Wettbewerb um Acker- und Grünland die örtlichen Pachtpreise verdreifacht. Innerhalb von fünfzehn Jahren stiegen sie auf durchschnittlich rund 600 Euro je Hektar. Wer als Betrieb Flächen zupachten muss, konkurriert nun mit Energieunternehmen. Ein Landwirt kalkuliert seinen Pachtansatz aus dem Deckungsbeitrag der Frucht, ein Projektierer aus dem Strompreis. Diese beiden Rechnungen liegen weit auseinander, und der Landwirt verliert sie fast immer.

Für Eigentümer ergibt sich daraus eine Verhandlungsposition, aber auch eine Verantwortung. Wer langfristig an bestehende Pächter verpachtet hat, sollte deren Situation kennen, bevor er wechselt. In vielen Dörfern ist das keine rein wirtschaftliche Frage.

Bei den Verträgen lohnt jede Sorgfalt. Vier Punkte gehören geklärt. Wie wird die Pacht über die Laufzeit angepasst, etwa über eine Indexierung. Wer trägt den Rückbau und wie ist er abgesichert. Welche Wegerechte und Nebenflächen sind betroffen. Und was passiert bei einer Insolvenz des Betreibers.

Steuerlich zählen die Einnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei Agri-PV mit fortbestehender Bewirtschaftung kann eine Zuordnung zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft in Betracht kommen. Diese Frage gehört zum Steuerberater.

Aus unserer Sicht ist die Entscheidung weniger eine Renditefrage als eine Frage des Zeithorizonts. Wer die Fläche in zehn Jahren für die eigene Familie oder den eigenen Betrieb braucht, sollte einen Dreißigjahresvertrag nicht unterschreiben. Kein Pachtbetrag gleicht diese Bindung aus.

Ein Blick auf die Auktionen der Bundesnetzagentur hilft bei der Einschätzung. Bei der Ausschreibung vom 1. Dezember 2025 lag der mengengewichtete Zuschlagswert bei 5,00 Cent je Kilowattstunde.

Wichtiger ist ein zweiter Wert. Für Anlagen auf landwirtschaftlichen Flächen existiert im Erneuerbare-Energien-Gesetz eine Mengenbegrenzung, deren Ausschöpfungsstand zuletzt bei 14,7 Gigawatt lag. Greift diese Deckelung, fällt ein Teil der Nachfrage nach Ackerflächen weg. Die heutigen Pachtangebote wären dann nicht mehr selbstverständlich, und wer wartet, verhandelt möglicherweise schlechter.