Ein Prozent Pacht und Erträge alle zwanzig Jahre

Beim Ackerland liegt die Sache offen. Bei rund einem Prozent Pachtrendite muss der Bodenpreis steigen, damit sich die Anlage überhaupt lohnt. Genau das ist in den vergangenen Jahrzehnten passiert, weshalb die Anlageklasse ihren Ruf hat.

Beim Wald läuft derselbe Mechanismus unsichtbar ab. Der Bestand wächst jährlich um etwa zwei bis drei Prozent an Volumen und damit an Wert, ohne dass jemand etwas tun muss. Diese biologische Verzinsung fällt unabhängig von Zinsen und Börsenkursen an, sichtbar wird sie aber erst beim Verkauf.

Das Knappheitsargument stützt beides. In Deutschland verschwinden täglich rund 52 Hektar landwirtschaftliche Fläche für Siedlung und Verkehr. Neues Land entsteht nicht. Gleichzeitig konkurrieren Nahrungsmittelproduktion, Energieerzeugung und Naturschutz um denselben Boden.

Eine Einschränkung gehört dazu. Vergangene Preisanstiege sind kein Versprechen. Der Kaufwert je Hektar hat sich in manchen Regionen innerhalb weniger Jahre verdoppelt, und ein solches Niveau muss erst einmal gehalten werden.

Ein Vergleich mit anderen Sachwerten ordnet das ein. Gold liefert überhaupt keinen laufenden Ertrag, eine vermietete Wohnung zwei bis fünf Prozent brutto mit Instandhaltung. Boden liegt darunter, verlangt dafür aber kaum Arbeit und kennt weder Mietausfall noch Sanierungsstau.

Hier scheitert die Anlageklasse für den größten Teil der Zielgruppe. Fünf Hektar Ackerland in einer nachfragestarken Region kosten leicht einen mittleren sechsstelligen Betrag, gebunden an einem einzigen Ort.

Wald ist günstiger. Bei 8.000 bis 60.000 Euro je Hektar bleibt der Einstieg auch mit kleineren Summen möglich. Unter etwa fünf Hektar lohnt sich allerdings keine sinnvolle Bewirtschaftung, weil Dienstleister kleine Aufträge ungern annehmen.

Hinzu kommt eine rechtliche Hürde. Das Grundstückverkehrsgesetz verlangt für viele Verkäufe eine behördliche Genehmigung, und Landwirte haben unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht. Ein Kaufvertrag mit einem reinen Kapitalanleger kann daran scheitern.

Genau deshalb landen die meisten Interessenten bei den indirekten Wegen, und dort beginnt eine andere Rechnung.

Der Direktkauf von Ackerland bindet viel Kapital, liefert kaum laufenden Ertrag und ist praktisch unverkäuflich, wenn man schnell Geld braucht. Dafür gehört einem der Boden, mit Eintrag im Grundbuch und ohne Gegenparteirisiko.

Der Direktkauf von Wald verlangt weniger Kapital, dafür Zeit und Entscheidungen über Jahrzehnte. Wer nicht selbst arbeiten will, braucht einen Dienstleister vor Ort. Steuerlich entsteht dabei meist ein Forstbetrieb. Das hat beim späteren Verkauf erhebliche Folgen, weil die sonst übliche Zehnjahresfrist dann nicht greift.

Geschlossene Waldfonds übernehmen die Arbeit, kosten aber 10 bis 20 Prozent Weichkosten und binden das Kapital zehn Jahre und länger. Ein Zweitmarkt existiert nur mit deutlichen Abschlägen von häufig 20 Prozent und mehr.

Börsennotierte Farmland-REITs und Forstgesellschaften sind täglich handelbar und ab kleinen Beträgen zugänglich. Sie sind allerdings Aktien und reagieren auf Zinsen und Börsenstimmung, nicht nur auf den Bodenwert. Steuerlich gilt die Abgeltungsteuer statt der Zehnjahresfrist.

Bleiben die Angebote für Tropenholzplantagen, die wir in dieser Reihe ausführlich behandelt haben. Nach den Insolvenzen mehrerer Anbieter und jahrelangen Warnungen von Aufsicht und Verbraucherschützern raten wir davon ab. Wer Wald möchte, findet ihn hierzulande mit Grundbucheintrag und Besichtigungsmöglichkeit.

Wer eine Quote festlegen möchte, findet dafür wenig Orientierung. Institutionelle Investoren wie Pensionskassen halten Agrar- und Forstflächen häufig im niedrigen einstelligen Prozentbereich ihres Vermögens. Für Privatanleger scheitert dieselbe Quote meist schon an der Mindestgröße einer sinnvollen Fläche.

Ein Argument für diese Anlageklasse ist tatsächlich stark. Bodenpreise hängen nicht an Quartalszahlen, und Holz wächst auch dann, wenn die Börse fällt. Die Korrelation zu Aktien ist entsprechend niedrig.

Der Preis dafür ist Kapitalbindung. Ein Verkauf dauert Monate. Der Käuferkreis ist klein und regional, und in einer schwachen Marktphase bleibt er womöglich ganz aus. Wer eine Reserve braucht, findet sie hier nicht. Das gilt für Boden noch stärker als für eine vermietete Wohnung, weil der Käuferkreis kleiner ist.

Hinzu kommt das Klumpenrisiko. Eine Fläche ist eine Wette auf einen Standort, eine Bodengüte und ein regionales Preisniveau. Bei fünf Hektar Wald kommen Baumartenrisiko und Klimawandel dazu. Die Fichtenbestände der vergangenen Jahre haben gezeigt, wie schnell ein Bestand wertlos werden kann.

Für die Reihenfolge halten wir es wie bei allen Sachwerten. Zuerst ein Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben, dann ein breit gestreuter Aktien-ETF als Basis, und erst danach die Frage nach Boden.

Wer die Anlageklasse ohne sechsstellige Beträge im Depot haben möchte, nimmt die börsennotierte Variante. Dabei sollte klar sein, dass man dann eine Aktie kauft und keinen Acker. Der stabile Sachwert kommt dort nur indirekt an, dafür mit täglicher Kursschwankung.

Aus unserer Sicht passt Land und Wald am besten zu Menschen, die einen Bezug zur Fläche haben. Wer ohnehin in der Region wohnt, selbst Hand anlegen will oder eine Fläche in der Familie halten möchte, findet hier mehr als eine Renditerechnung. Wer nur Ertrag sucht, findet einfachere Wege. Ein breit gestreuter Aktien-ETF kostet unter 0,2 Prozent im Jahr, verlangt keine Genehmigung und keine Entscheidung über Baumarten.

Für die kommenden Jahre sprechen mehrere Entwicklungen für steigende Bodenpreise. Solarparks zahlen auf geeigneten Flächen das Zehnfache der Ackerpacht, Naturschutz und Ausgleichsmaßnahmen binden weitere Hektar, und der Siedlungsdruck bleibt.

Im Wald kommen zwei Faktoren zusammen. Die Fichte notiert mit rund 133 Euro je Festmeter auf dem höchsten Stand seit 35 Jahren. Parallel entsteht auf EU-Ebene ein Rahmen für die Vergütung von Kohlenstoffspeicherung. Ob daraus eine relevante Einnahmequelle wird, entscheidet sich an der Ausgestaltung der Regeln.

Für Interessierte ohne eigene Fläche bleibt eine einfache Empfehlung. Die Statistiken der Landwirtschaftskammern und die Holzmarktberichte der Forstbetriebsgemeinschaften sind öffentlich. Ein paar Monate Mitlesen kosten nichts und zeigen schnell, ob das Thema wirklich zu einem passt.