Der Preis eines Waldes steckt in den Bäumen, nicht im Boden

In der Fachbewertung wird streng getrennt. Der Bodenwert beschreibt die nackte Fläche, der Bestandswert das darauf stehende Holz. Bei einem gut aufgebauten Wald macht der Bestand den weitaus größeren Teil aus.

Bewertet wird nach den Waldbewertungsrichtlinien aus dem Jahr 2000, üblicherweise im sogenannten Alterswertfaktorenverfahren. Dabei fließen Baumarten, Alter, Wuchsleistung und Güte des Bestandes ein, dazu objektspezifische Zu- und Abschläge.

Ebenso wichtig sind die praktischen Faktoren. Lage, Erreichbarkeit und Befahrbarkeit entscheiden darüber, ob sich eine Holzernte überhaupt rechnet. Ein Bestand ohne gesicherte Zufahrt ist deutlich weniger wert als derselbe Bestand an einem befestigten Weg.

Für Käufer gibt es einen praktischen Weg zur Einschätzung. Ein forstliches Wertermittlungsgutachten lässt sich beim zuständigen Forstamt oder bei privaten Sachverständigen beauftragen, auch für eine fremde Fläche, die man erwerben möchte. Die Kosten bewegen sich je nach Umfang im dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich.

Gemessen an einem Kaufpreis von mehreren zehntausend Euro ist das eine günstige Absicherung. Wer ohne Gutachten kauft, verlässt sich auf die Beschreibung des Verkäufers. Bei einem Objekt ohne Kurszettel ist das eine schlechte Ausgangslage.

Ein zweiter Grund spricht für die Prüfung vor Ort. Aus der Ferne lässt sich weder der Gesundheitszustand der Bäume noch der Zustand der Wege beurteilen. Beides sind Positionen, die im fünfstelligen Bereich über den fairen Preis entscheiden.

Ein durchschnittlicher Mischwald trägt über 250 Festmeter Holz je Hektar und wächst um rund 10 Festmeter im Jahr zu. Aus einem 50 bis 80 Jahre alten Bestand lassen sich jährlich 5 bis 7 Festmeter entnehmen, ohne die Substanz anzugreifen.

Rechnen wir das durch. Bei 6 Festmetern Zuwachs, einem Erlös von 60 Euro je Festmeter und Erntekosten von 20 Euro bleiben 40 Euro je Festmeter. Das ergibt 240 Euro im Jahr. Bezogen auf einen Kaufwert von 8.000 Euro wären das 3 Prozent.

So wird die Rechnung häufig präsentiert, und so stimmt sie nicht. Nicht enthalten sind Verkehrssicherung, Wegeunterhalt, Versicherung, Wiederaufforstung nach einem Schadensereignis und der eigene Zeitaufwand. Auch Steuern fehlen.

Hinzu kommt die Verteilung über die Zeit. Ein Wald zahlt keine monatliche Miete. Erträge fallen schubweise an, wenn durchforstet oder geerntet wird, und dazwischen liegen oft Jahre ohne jede Einnahme.

Realistisch bewegt sich die laufende Rendite eines normal bewirtschafteten Privatwaldes deutlich unter den genannten 3 Prozent. Der wirtschaftliche Reiz liegt im Wertzuwachs des Bestandes, der jedes Jahr automatisch weiterwächst. Diesen Zuwachs sieht man allerdings erst beim Verkauf oder bei der Ernte.

Die wichtigste Pflicht heißt Verkehrssicherung. Wer einen Weg durch seinen Wald zulässt, haftet grundsätzlich für Gefahren durch umsturzgefährdete Bäume, wobei die Rechtsprechung waldtypische Gefahren weitgehend dem Besucher zurechnet.

Über eine echte Bewirtschaftungspflicht streiten Juristen. Eine Verpflichtung, Bäume zu fällen und das Holz zu vermarkten, besteht nach überwiegender Auffassung nicht. Anders liegt der Fall bei der Gefahrenabwehr. Geht von einer Fläche eine Schädlingsvermehrung aus, die Nachbarn bedroht, muss der Eigentümer handeln.

Genau hier liegt das größte Risiko der vergangenen Jahre. Borkenkäfer, Trockenheit und Sturm haben in Fichtenbeständen erhebliche Schäden verursacht. Ein naturnaher Mischwald ist deutlich weniger anfällig als eine Monokultur, was sich im Kaufpreis niederschlägt.

Ein Detail sollte man vor der Beurkundung prüfen. Besteht ein gesichertes Fahrtrecht zur Fläche, und über welches Grundstück führt es. Ohne diese Klärung kann eine Holzernte praktisch unmöglich werden. Ein nachträglich verhandeltes Wegerecht kostet Geld und manchmal Jahre.

Immerhin gibt es eine Besonderheit, die andere Sachwerte nicht bieten. Der Bestand wächst weiter, auch wenn niemand etwas tut. Diese biologische Verzinsung von etwa 2 bis 3 Prozent im Jahr fällt unabhängig von Zinsen und Börsenkursen an.

Die Nebenkosten entsprechen denen anderer Grundstücke. Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent je nach Bundesland, dazu Notar und Grundbuch. Die laufende Grundsteuer fällt bei Waldflächen gering aus.

Bei der Größe gilt eine Faustregel. Unter etwa fünf Hektar lohnt sich keine eigene Ausrüstung, und viele Dienstleister nehmen kleine Aufträge ungern an. Abhilfe schaffen forstwirtschaftliche Zusammenschlüsse, die Vermarktung und Maßnahmen bündeln. Ein Beitritt kostet wenig und verschafft Zugang zu Beratung und besseren Holzpreisen. Eine eigene Jagd wird je nach Bundesland erst ab mindestens 75 Hektar möglich.

Steuerlich zählen Erträge zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft. Für Kleinstbetriebe existieren vereinfachte Gewinnermittlungen. Beim Verkauf greift im Privatvermögen die Zehnjahresfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz.

Die Illiquidität ist erheblich. Ein Waldverkauf dauert Monate. Der Käuferkreis ist klein und regional begrenzt, weil kaum jemand eine Fläche mehrere hundert Kilometer entfernt bewirtschaften möchte. Ein breit gestreuter Aktien-ETF lässt sich an jedem Handelstag verkaufen und kostet keinen einzigen Arbeitstag im Jahr.

Aus unserer Sicht ist Wald deshalb kein Anlageprodukt im engeren Sinn. Er ist ein Sachwert für Menschen, die den Bezug zur Fläche suchen und einen Horizont von Jahrzehnten mitbringen. Wer nur Rendite will, findet einfachere Wege.

Für die kommenden Jahrzehnte ist die Baumartenzusammensetzung die entscheidende Frage. Fichtenbestände in tieferen Lagen gelten als gefährdet, während Laubbäume und trockenheitstolerante Arten an Bedeutung gewinnen.

Für Käufer heißt das, weniger auf den heutigen Vorrat zu schauen als auf die Stabilität des Bestandes. Ein hoher Fichtenanteil kann kurzfristig einen attraktiven Bestandswert ergeben und langfristig ein Risiko darstellen. Genau diese Einschätzung leistet ein Gutachten und kein Verkaufsprospekt.

Förderprogramme können die Rechnung verbessern. Bund und Länder unterstützen den Waldumbau hin zu klimastabilen Mischbeständen, teilweise über mehrere Jahre. Wer kauft, sollte prüfen, welche Programme für die konkrete Fläche in Frage kommen.