Beim Crowdinvesting steht die Bank immer vor der Crowd

Die Grundidee ist nachvollziehbar. Ein Bauträger braucht für ein Projekt Eigenkapital, bekommt von der Bank aber nur einen Teil der Summe als Kredit. Die Lücke füllt er über eine Plattform mit vielen kleinen Beträgen von Privatanlegern.

Für die Bank sieht dieses Geld dann aus wie Eigenkapital, weil es im Rang hinter dem Bankdarlehen steht. Genau deshalb ist der Entwickler bereit, hohe Zinsen zu zahlen. Übliche Laufzeiten liegen bei zwei bis drei Jahren, die Zinsen häufig im hohen einstelligen Bereich. Verlängerungen sind dabei keine Seltenheit, denn viele Verträge räumen dem Entwickler ein Recht zur Streckung ein.

Hier steckt die wichtigste Erkenntnis für Anleger. Der hohe Zins ist kein Sonderangebot, sondern der Preis für das übernommene Risiko. Wer sieben oder neun Prozent bekommt, trägt wirtschaftlich Eigenkapitalrisiko, ohne die Chancen eines Eigentümers zu haben.

Die Rendite ist nach oben gedeckelt, das Verlustrisiko dagegen reicht bis zum Totalverlust. Diese Asymmetrie beschreibt das Produkt besser als jede Projektbeschreibung.

Ein Vergleich macht das greifbar. Eine Unternehmensanleihe mit acht Prozent Zins würde jeder Anleger sofort als Hochzinsanleihe einordnen und entsprechend vorsichtig behandeln. Beim Crowdinvesting steht dieselbe Risikoklasse hinter einem Projektfoto und einer Fortschrittsanzeige.

In den Angeboten tauchen regelmäßig Sicherheiten auf. Genannt werden persönliche Bürgschaften der Geschäftsführer, Grundschulden oder Patronatserklärungen. Der Haken liegt fast immer im Rang.

Banken lassen sich erstrangig ins Grundbuch eintragen. Was für die Crowd bleibt, ist ein nachrangiger Eintrag, der bei einer Zwangsversteigerung erst bedient wird, wenn die Bank vollständig befriedigt ist. Reicht der Erlös nicht, verfällt der Anspruch praktisch.

Ein Beispiel aus Berlin macht das deutlich. Bei einem Neubauprojekt im Süden der Stadt hatten Anleger rund 2,4 Millionen Euro über ein qualifiziertes Nachrangdarlehen bereitgestellt. Als im März 2022 die Insolvenz beantragt wurde, waren diese Gelder nicht durch Grundpfandrechte gesichert.

Gerichte haben in einzelnen Fällen zugunsten von Anlegern entschieden. Das Landgericht Berlin II verurteilte am 26. Juli 2024 in drei Urteilen die Betreiberin einer Plattform zu vollständigem Schadensersatz. Ein gewonnener Prozess ersetzt allerdings keine funktionierende Anlage, und er dauert Jahre.

Auffällig ist außerdem der Begriff qualifiziert. Ein qualifiziertes Nachrangdarlehen enthält eine sogenannte vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre. Vereinfacht heißt das, dass der Anleger sein Geld schon dann nicht zurückfordern darf, wenn die Rückzahlung das Unternehmen in die Insolvenz treiben würde. Diese Klausel steht im Kleingedruckten fast jedes Angebots.

Bemerkenswert ist, dass nicht nur Projekte scheitern, sondern auch Plattformen. Bei der Exporo AG summierte sich der Bilanzverlust aus mehreren Verlustjahren bis Ende 2023 auf 56,4 Millionen Euro. Einen Jahresabschluss für 2024 hat das Unternehmen nach Recherchen von Branchendiensten bislang nicht veröffentlicht.

Der Anbieter hat sein Sparplanprodukt für Privatkunden eingestellt und konzentriert sich stärker auf das institutionelle Geschäft. Als Begründung nannte das Unternehmen unter anderem gestiegene regulatorische Anforderungen im Privatkundengeschäft.

Andere traf es härter. Die Plattform EV Digital Invest scheiterte, ihre laufenden Projekte wurden von Wettbewerbern übernommen. Nach Recherchen des Branchendienstes Investmentcheck blieb dabei unklar, wie viele der betroffenen Projektgesellschaften überhaupt neue Betreuungsverträge abgeschlossen haben.

Daraus folgt eine Frage, die in kaum einer Werbung auftaucht. Wer kümmert sich um das eigene Investment, wenn die vermittelnde Plattform verschwindet. Bei einer Laufzeit von drei Jahren ist das kein hypothetisches Szenario.

Immerhin hat die Regulierung nachgezogen. Nach der europäischen Schwarmfinanzierungsverordnung brauchen Plattformen eine Zulassung und stehen unter Aufsicht. Je Projektträger dürfen innerhalb von zwölf Monaten höchstens 5 Millionen Euro eingesammelt werden.

Für Kleinanleger gelten zusätzliche Schutzmechanismen. Vor der ersten Anlage steht ein Eingangswissenstest und eine Simulation der Verlusttragfähigkeit. Nach der Zeichnung läuft eine viertägige Bedenkzeit, in der sich die Anlage widerrufen lässt. Wer mehr als 1.000 Euro oder mehr als 5 Prozent seines Nettovermögens einsetzt, bekommt einen ausdrücklichen Warnhinweis.

Diese Regeln beseitigen das Grundrisiko allerdings nicht. Sie sorgen dafür, dass ein Anleger informiert und mit Bedenkzeit entscheidet. Ob das Projekt funktioniert, bleibt davon unberührt.

Für die eigene Prüfung helfen vier Fragen. In welchem Rang steht die Sicherheit im Grundbuch. Wie viel echtes Eigenkapital bringt der Entwickler selbst ein. Wie weit ist der Bau bereits fortgeschritten. Und wie sieht die Historie der Plattform bei abgeschlossenen Projekten aus, wobei unabhängige Übersichten mehr taugen als die Erfolgsseite des Anbieters.

Steuerlich zählen die Zinsen zu den Kapitalerträgen und unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag. Kommt es zu einem Ausfall, lohnt die Klärung mit einem Steuerberater, weil die Behandlung von Forderungsverlusten in den vergangenen Jahren mehrfach geändert wurde.

Als Depotbaustein sehen wir Crowdinvesting allenfalls als sehr kleine, bewusst spekulative Position. Wer diesen Weg geht, sollte auf viele Projekte streuen und je Projekt nur Beträge einsetzen, deren Totalverlust folgenlos bliebe. Ein breit gestreuter Aktien-ETF liefert ähnliche Renditeerwartungen bei täglicher Handelbarkeit.

Eine einfache Faustregel hilft bei der Einordnung. Wenn Banken einem Projekt nur einen Teil der Summe leihen und den Rest ablehnen, haben sie dafür Gründe. Die Crowd springt genau in diese Lücke.

Wer das versteht, liest ein Angebot mit acht Prozent Zins anders. Nicht als attraktive Verzinsung, sondern als Preisschild für ein Risiko, das ein professioneller Kreditgeber nicht übernehmen wollte.

Für den weiteren Verlauf zählt vor allem die Lage der Bauträger. Solange die Baukosten steigen und Projekte sich verzögern, bleibt die Ausfallquote hoch. Erst wenn sich der Neubaumarkt stabilisiert, dürfte sich das Bild bessern.