Wohnimmobilien steigen weiter, Büros drehen ins Minus
Wohnimmobilien steigen weiter, Büros drehen ins Minus
Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken legte im zweiten Quartal 2026 um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zu. Gegenüber dem ersten Quartal gaben die Preise dagegen um 0,1 Prozent nach. Die Zahlen wurden am 10. August veröffentlicht.
Der Zuwachs stammt ausschließlich aus dem Wohnbereich. Wohnimmobilien verteuerten sich im Jahresvergleich um 1,9 Prozent, während Büroimmobilien um 1,2 Prozent und Einzelhandelsobjekte um 0,2 Prozent nachgaben. Für die Gewerbeseite war das der erste Rückgang auf Jahressicht nach fünf Quartalen im Plus.
Der Markt läuft damit nicht mehr in eine Richtung. Wer über eine Immobilie als Anlage nachdenkt, sollte diese Spaltung kennen, bevor er über Lage und Objekt nachdenkt.
Die Dynamik hat sich in einem Jahr gedrittelt
Die interessanteste Zahl ergibt sich erst im Zeitverlauf. Im vierten Quartal 2025 lag der Zuwachs noch bei 4,0 Prozent, im ersten Quartal 2026 bei 2,2 Prozent und zuletzt bei 1,3 Prozent. Die Erholung verliert also spürbar an Kraft.
Innerhalb der Wohnimmobilien fällt die Entwicklung eng zusammen. Eigentumswohnungen legten im Jahresvergleich um 2,6 Prozent zu, Eigenheime um 2,0 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 1,6 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal bewegten sich alle drei Segmente zwischen 0,3 und 0,5 Prozent.
Warum dieser Index besonders belastbar ist, liegt an seiner Datenbasis. Er stützt sich nicht auf Angebotspreise aus Portalen. Grundlage sind tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten von mehr als 700 Kreditinstituten. Seit Anfang 2026 wurde die Methodik für einige Teilindizes gemeinsam mit der Deutschen Bundesbank angepasst.
Der Unterschied zu Angebotsdaten ist erheblich. Ein Inserat zeigt, was jemand verlangt. Der vdp-Index zeigt, was tatsächlich gezahlt wurde.
Für Mehrfamilienhäuser führt der Verband zusätzlich einen eigenen Index für die sieben größten Städte, rückwirkend bis Anfang 2013. Wer sich für Kapitalanlagen in Metropolen interessiert, findet dort die passendere Vergleichsgröße als im Bundesdurchschnitt.
Die Mieten steigen schneller als die Preise
Für Kapitalanleger ist die zweite Zahlenreihe der Meldung relevanter. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen im Jahresvergleich um 3,2 Prozent. Das ist weniger als in den Vorquartalen, liegt aber deutlich über dem Preisanstieg von 1,6 Prozent bei denselben Objekten.
Daraus folgt eine Verbesserung der Rendite. Der vdp misst das über seinen Index für Liegenschaftszinsen, der bei Mehrfamilienhäusern um 1,5 Prozent zulegte. Ein Liegenschaftszins beschreibt vereinfacht, welche Verzinsung ein Objekt gemessen an seinem Ertrag abwirft. Steigt er, wird der Einstieg für Käufer günstiger.
Bei Gewerbeobjekten fiel dieser Effekt noch stärker aus. Weil die Preise fielen und die Mieten stiegen, kletterten die Renditen bei Büros um 4,0 Prozent und bei Handelsimmobilien um 1,6 Prozent. Büromieten legten im Jahresvergleich um 2,7 Prozent zu, Einzelhandelsmieten um 1,5 Prozent.
Diese Kombination aus fallenden Preisen und steigenden Mieten ist für Bestandshalter unangenehm und für Käufer interessant. Sie erklärt, warum institutionelle Investoren derzeit wieder auf den Gewerbemarkt schauen.
Ein Hinweis zur Vorsicht gehört dazu. Eine steigende Rendite entsteht auch dann, wenn der Preis fällt. Sie ist damit kein automatisches Kaufsignal, sondern zunächst nur eine Beschreibung des Verhältnisses zwischen Ertrag und Kaufpreis.
Zinsen und Baukosten halten das Angebot knapp
Die Finanzierungsseite bleibt der wichtigste Bremsklotz. Bauzinsen für zehnjährige Darlehen lagen Anfang Juli bei rund 3,5 Prozent. Verglichen mit der Nullzinsphase vor 2022 verdreifacht das die monatliche Belastung bei gleicher Darlehenssumme.
Gleichzeitig wird Bauen teurer statt günstiger. Die Preise für den Neubau konventioneller Wohngebäude stiegen im Mai 2026 um 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr, nach 3,3 Prozent im Februar. Innerhalb eines Quartals kamen 2,4 Prozent hinzu.
Der Nahostkonflikt schlägt dabei direkt durch. Materialien auf Ölbasis wie Bitumen kosten nach Angaben des Statistischen Bundesamts rund 30 Prozent mehr als vor einem Jahr. Flachglas verteuerte sich um etwa 15 Prozent, Metalle um rund 11 Prozent.
Das Ergebnis zeigt sich in der Fertigstellungsstatistik. Im vergangenen Jahr entstanden rund 200.000 Wohnungen, der niedrigste Wert seit 2012. Solange das Angebot so knapp bleibt, dürften Mieten weiter steigen, unabhängig davon, wie sich die Kaufpreise entwickeln.
Für Käufer ergibt sich daraus ein Zielkonflikt. Der Neubau bleibt teuer, weil Material und Löhne steigen. Der Bestand ist günstiger, verursacht dafür Sanierungskosten und unterliegt strengeren Energieanforderungen. Beide Wege haben in dieser Marktphase ihren Preis.
Was das für Anleger konkret bedeutet
Zunächst eine Einordnung des Preisniveaus. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts liegt trotz der Erholung weiterhin rund 13 Prozent unter dem Höchststand von 2022. Seit dem Tief Anfang 2024 hat er etwa 5,4 Prozent zurückgewonnen.
Zum langen Bild gehört auch die Gegenrichtung. Zwischen 2010 und 2025 verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bundesweit um rund 82 Prozent. Wer die aktuelle Delle einordnen will, sollte diesen Ausgangspunkt kennen.
Wer heute kauft, kauft also weder auf dem Hoch noch im Tal. Er kauft in einen Markt mit nachlassender Dynamik, hohen Finanzierungskosten und einem strukturellen Angebotsmangel. Diese drei Faktoren wirken in unterschiedliche Richtungen.
Regionale Unterschiede sind dabei größer als jeder Bundesdurchschnitt. Das Statistische Bundesamt weist den Häuserpreisindex getrennt nach fünf Regionstypen aus, von sehr ländlichen Gebieten bis zu Metropolen. Wer eine Anlageentscheidung trifft, sollte die passende Reihe heranziehen statt der Gesamtzahl.
Für Kapitalanleger bleiben die bekannten Nachteile bestehen. Eine Immobilie bindet viel Kapital in einem einzigen Objekt an einem einzigen Ort. Verkaufen lässt sie sich nicht binnen Tagen, und Instandhaltung sowie Verwaltung kosten laufend Geld. Ein breit gestreuter Aktien-ETF hat keine dieser Eigenschaften.
Wer die Anlageklasse ohne Klumpenrisiko möchte, kann über börsennotierte Immobiliengesellschaften einsteigen. Deren Kurse schwanken dafür täglich und reagieren empfindlich auf Zinsänderungen, was viele Käufer unterschätzen.
Aus unserer Sicht ist die wichtigste Erkenntnis dieser Zahlen eine andere. Der Mietmarkt und der Kaufmarkt entwickeln sich gerade auseinander, und für Kapitalanleger zählt der Mietmarkt mehr.
Die Herbstzahlen zeigen, ob der Trend hält
Die nächste Quartalsauswertung des vdp erscheint im November. Interessant wird vor allem, ob der leichte Rückgang zum Vorquartal ein Ausreißer bleibt oder sich fortsetzt.
Zwei Faktoren geben die Richtung vor. Wie sich die Bauzinsen entwickeln, und ob die angekündigten Maßnahmen zur Wohnungsbauförderung tatsächlich mehr Fertigstellungen bringen. Beides entscheidet über die Mieten, und die Mieten entscheiden über die Rendite.
Beobachten lohnt außerdem der Gewerbebereich. Ob der Rückgang bei Büros ein einzelnes Quartal bleibt oder der Beginn einer neuen Abwärtsphase ist, wird sich erst im Herbst zeigen. Für Anleger in Immobilienaktien und Fonds ist das die derzeit wichtigste offene Frage.
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Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einschätzung der DieSpekulanten-Redaktion und gibt den Stand vom 17.08.2026 wieder. Unsere Inhalte dienen ausschließlich der Information und sind weder eine Anlageberatung noch eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren. Mitglieder unserer Redaktion können Positionen in den besprochenen Wertpapieren halten. Wir finanzieren uns unter anderem über gekennzeichnete Affiliate-Links, etwa im Broker-Vergleich oder bei Amazon. Auf unsere Bewertungen und Inhalte hat das keinen Einfluss. Wie wir arbeiten und wie unsere Inhalte entstehen, können Sie auf der Seite Unsere Logik nachlesen. Alle weiteren rechtlichen Angaben finden Sie in unserem Disclaimer.
