Zwei Jahre halten, ein Jahr kündigen, dann erst Geld sehen

Vor 2013 galten diese Fristen nicht. Das Problem zeigte sich 2008, als viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollten. Ein offener Immobilienfonds hält physische Gebäude, die sich nicht binnen Tagen verkaufen lassen.

Die Folge war eine Kette von Schließungen. Etliche Fonds mussten den Betrieb einstellen und wurden über Jahre abgewickelt. Anleger bekamen ihr Geld erst nach und nach in Teilbeträgen zurück.

Der Gesetzgeber reagierte 2013 mit dem Kapitalanlagegesetzbuch. Die Fristen sollen dem Management Planungssicherheit geben und verhindern, dass Großanleger kurzfristig Kapital abziehen und die verbleibenden Anleger die Zeche zahlen.

Für Altanteile von vor dem 22. Juli 2013 gilt eine Ausnahme. Dort lassen sich pro Kalenderhalbjahr bis zu 30.000 Euro ohne Frist zurückgeben. Praktisch spielt diese Regel kaum noch eine Rolle.

Die Verbraucherzentralen führen eine laufende Übersicht zur Lage. Beim Fonds Leading Cities Invest von Kanam Grund summieren sich die Abwertungen seit Dezember 2023 auf rund 28 Prozent.

Zwei weitere Fonds haben die Rückgabe ausgesetzt. Beim Wertgrund Wohnselect D können Anleger seit dem 15. Januar 2026 ihre Anteile nicht mehr an die Gesellschaft zurückgeben, Grund waren viele Kündigungen und ein hoher Mittelabfluss. Beim Fonds Wohnen Deutschland von Industria und IntReal wurden Rücknahme und Ausgabe ab dem 26. Februar 2026 ausgesetzt.

Wichtig für die Einordnung ist ein Punkt. Eine Schließung ist keine Insolvenz. Sie ist gesetzlich vorgesehen und dient dazu, alle Anleger gleich zu behandeln, während die Gesellschaft Zeit gewinnt, Immobilien zu vernünftigen Preisen zu verkaufen.

Trotzdem bedeutet sie eingeschränkten Zugang zum eigenen Geld, und zwar auf unbestimmte Zeit. Das Gesetz erlaubt eine Aussetzung von bis zu drei Jahren. Gelingt es der Gesellschaft bis dahin nicht, genug Liquidität aufzubauen, folgt die Abwicklung des Fonds.

Ein Blick auf die Ursache lohnt. Die Bewertungen im Fondsvermögen beruhen auf Gutachten, nicht auf Börsenkursen. Solche Gutachten reagieren träge und werden meist einmal jährlich aktualisiert. Fallen die Marktpreise, holen die Gutachten das mit Verzögerung nach, und genau dann kommt die Abwertung.

Neben der Rückgabe an die Gesellschaft existiert ein zweiter Weg. Viele dieser Fonds werden auch an der Börse gehandelt, dort ohne Fristen und jederzeit.

Der Börsenkurs entspricht allerdings nicht dem offiziellen Anteilspreis. Er entsteht aus Angebot und Nachfrage und kann deutlich darunter liegen. Bei etlichen Fonds ist genau das derzeit der Fall.

Dieser Abschlag ist ein Signal. Er zeigt, dass Marktteilnehmer mit weiteren Abwertungen rechnen und heute lieber weniger nehmen, als später womöglich noch weniger zu bekommen.

Ein Nachteil des Börsenwegs gehört dazu. Die Handelsvolumina sind bei manchen Fonds gering, weshalb größere Stückzahlen den Kurs bewegen können. Ein Limit statt einer unlimitierten Order ist hier keine Feinheit, sondern Pflicht.

Hier lauert die wichtigste Falle. Wer seine Anteile bei der Gesellschaft kündigt, dessen Anteile werden im Depot gesperrt. Ein Verkauf über die Börse ist danach nicht mehr möglich. Die Entscheidung zwischen beiden Wegen muss also vorher fallen, nicht danach.

Zuerst lohnt der Blick ins eigene Depot. Wann wurden welche Anteile gekauft, und laufen die Fristen bereits. Wer mehrfach gekauft hat, sollte die Tranchen getrennt zurückgeben, denn bei einer gebündelten Rückgabe richtet sich die Mindesthaltedauer nach dem zuletzt erworbenen Anteil.

Der zweite Schritt ist der Preisvergleich. Wie weit liegt der Börsenkurs unter dem Anteilspreis der Gesellschaft, und wie hat sich dieser Abstand in den vergangenen Monaten entwickelt.

Der dritte Schritt betrifft den Inhalt des Fonds. Viele offene Immobilienfonds halten überwiegend Gewerbeobjekte wie Bürohäuser und Einkaufszentren. Der vdp-Index verzeichnete für Büroimmobilien im zweiten Quartal 2026 einen Rückgang von 1,2 Prozent auf Jahressicht, den ersten nach fünf Quartalen. Wer weiß, was im Fonds liegt, kann Abwertungen besser einschätzen. Fonds mit Wohnschwerpunkt stehen derzeit anders da als solche mit vielen Bürotürmen in Innenstadtlagen.

Vorsicht gilt bei unaufgeforderter Post. Die Verbraucherzentralen warnen ausdrücklich vor Abfindungsangeboten, mit denen Anbieter Anteile weit unter Wert aufkaufen wollen. Bei Angeboten aus dem Ausland ist besondere Skepsis angebracht.

Auch die Kostenseite verdient Aufmerksamkeit. Beim Direktkauf über eine Bank fällt häufig ein Ausgabeaufschlag von bis zu 5 Prozent an. Über die Börse entfällt dieser, dafür kommen Ordergebühren und die Handelsspanne hinzu. Laufende Verwaltungsgebühren liegen üblicherweise um ein Prozent im Jahr.

Steuerlich sind diese Fonds immerhin ordentlich gestellt. Als Immobilienfonds greift eine Teilfreistellung von 60 Prozent der Erträge, bei überwiegend ausländischen Immobilien sogar 80 Prozent. Damit fällt die Abgeltungsteuer nur auf den verbleibenden Teil an.

Historisch lag die Wertentwicklung dieser Fonds meist im niedrigen einstelligen Bereich pro Jahr, dafür mit geringen Schwankungen. Genau diese Ruhe war das Verkaufsargument. Die aktuellen Abwertungen zeigen, dass sie auf Gutachten beruhte und nicht auf Abwesenheit von Risiko.

Als Depotbaustein taugt diese Anlageklasse deshalb weiterhin, aber nur mit der richtigen Erwartung. Sie ist kein Tagesgeldersatz und kein liquider Puffer. Ein breit gestreuter Aktien-ETF lässt sich an jedem Handelstag zum Marktpreis verkaufen, ein Fondsanteil mit Kündigungsfrist nicht.

Für die kommenden Monate entscheidet vor allem der Gewerbemarkt. Stabilisieren sich die Bewertungen von Büro- und Handelsobjekten, dürfte der Abwertungsdruck nachlassen. Setzt sich der Rückgang fort, sind weitere Anpassungen wahrscheinlich.

Wer neu einsteigen will, sollte die Fristen von Anfang an einkalkulieren. Drei Jahre gebundenes Kapital sind der Normalfall dieser Anlage, nicht die Ausnahme. Wer das Geld früher braucht, ist hier falsch aufgehoben.

Ein Signal lohnt die laufende Beobachtung. Wie hoch ist die Liquiditätsquote eines Fonds, also der Anteil an Barmitteln am Fondsvermögen. Sinkt sie deutlich, steigt die Wahrscheinlichkeit einer Aussetzung. Diese Zahl steht in den regelmäßigen Berichten der Gesellschaft.