Über dem 25-Fachen der Jahresmiete kippt die Rechnung

Die Kaufnebenkosten fallen sofort an und sind verloren. Genau deshalb braucht Eigentum Zeit, um diesen Startnachteil aufzuholen. Als grobe Schwelle gelten etwa zehn Jahre.

Wer absehbar früher wieder umzieht, verliert beim Kauf fast immer Geld. Ein Jobwechsel, eine Trennung oder Familienzuwachs kommen dabei häufiger vor, als sich das im Moment der Beurkundung anfühlt.

Die Zinsen spielen eine kleinere Rolle als oft angenommen. Die Deutsche Bundesbank meldete für Januar 2026 bei neuen Wohnungsbaukrediten mit über zehnjähriger Zinsbindung einen Durchschnittszins von 3,23 Prozent. In konkreten Angeboten liegen die Effektivzinsen im August je nach Bonität und Beleihung bei etwa 3,7 Prozent.

Zum Vergleich lag dieser Wert im August 2021 bei rund einem Prozent. Bei 350.000 Euro Darlehen und zwei Prozent Anfangstilgung bedeutet der Unterschied zwischen einem und dreieinhalb Prozent Zins rund 730 Euro mehr Rate im Monat. Diese Verschiebung erklärt den Einbruch des Marktes seit 2022 besser als jede andere Zahl.

Für die Einordnung hilft ein zweiter Blick auf den Faktor. Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht rechnerisch einer Bruttomietrendite von 4 Prozent. Bei einem Faktor von 40 sind es nur noch 2,5 Prozent, und davon gehen Instandhaltung und Verwaltung noch ab.

Beim Vergleich rechnen viele die Kaltmiete gegen die Kreditrate. Diese Gegenüberstellung ist unvollständig und fällt zugunsten des Kaufs aus.

Zur Rate kommt die Instandhaltung. Fachleute empfehlen mindestens einen Euro je Quadratmeter und Monat, bei 80 Quadratmetern also mindestens 960 Euro im Jahr. Bei älteren Objekten liegt der realistische Wert deutlich höher. Dach, Heizung und Fassade kosten irgendwann fünfstellige Beträge, und diese Ausgaben kommen selten planbar.

Dazu kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung und beim Wohnungseigentum das Hausgeld für Verwaltung und gemeinschaftliche Kosten. Ein Mieter zahlt davon nur die umlagefähigen Teile, die Instandhaltung trägt der Vermieter.

Ein Posten wirkt umgekehrt. Die Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau. Wer sie in den Kostenvergleich einrechnet, benachteiligt den Kauf systematisch. Sauber verglichen werden Zinsen, Instandhaltung und Nebenkosten gegen die Kaltmiete.

Auch die Nebenkostenabrechnung unterscheidet sich weniger als gedacht. Heizung, Wasser und Müll zahlt der Mieter ohnehin. Der Unterschied liegt bei den nicht umlagefähigen Posten, also Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko, die beim Eigentümer bleiben.

Hier steckt der Punkt, den die meisten Rechner unterschlagen. Wer 100.000 Euro Eigenkapital in eine Immobilie steckt, kann dasselbe Geld nicht anlegen.

Die ehrliche Rechnung vergleicht deshalb nicht Kaufen gegen Mieten, sondern Kaufen gegen Mieten plus Anlage der Differenz. Wer zur Miete wohnt und monatlich den Betrag spart, den ein Eigentümer für Zinsen und Instandhaltung aufwendet, baut ebenfalls Vermögen auf.

Steuerlich unterscheiden sich beide Wege deutlich. Auf Erträge eines Aktien-ETF fallen Abgeltungsteuer, Solidaritätszuschlag und die jährliche Vorabpauschale an, wobei eine Teilfreistellung von 30 Prozent gegenrechnet. Beim selbst genutzten Eigenheim bleibt der Verkaufsgewinn unter bestimmten Voraussetzungen auch vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei, und die ersparte Miete versteuert ohnehin niemand.

Dieser Steuervorteil des Eigenheims ist real und wird in vielen Vergleichen zu klein gerechnet. Er gleicht einen hohen Kaufpreisfaktor allerdings nicht aus.

Sechs Größen genügen für eine belastbare Einschätzung. Der Kaufpreisfaktor in der konkreten Region, die geplante Haltedauer und das Eigenkapital nach Abzug der Nebenkosten. Dazu die monatliche Belastung aus Zinsen und Instandhaltung im Vergleich zur Kaltmiete, die Rücklage für Reparaturen und die erwartete Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Wichtig ist dabei die Reihenfolge. Wer zuerst eine Wunschimmobilie findet und danach rechnet, rechnet sich das Ergebnis schön. Umgekehrt funktioniert es besser. Erst das Budget und die Zielgrößen festlegen, danach suchen. Wer diese Reihenfolge einhält, verhandelt außerdem entspannter, weil ein Absprung jederzeit möglich bleibt.

Die weichen Faktoren gehören dazu, sollten aber als solche benannt werden. Eigentum bedeutet Sicherheit vor Kündigung und Gestaltungsfreiheit. Mieten bedeutet Flexibilität und keine Verantwortung für die Heizung. Beides hat einen Wert, nur eben keinen, der in einer Tabelle steht. Wer beruflich mobil sein muss oder eine Familienplanung offen hat, sollte diesen Punkt hoch gewichten.

Ein Punkt fehlt in fast jeder Rechnung. Eine Immobilie ist eine ungestreute Wette auf einen einzigen Ort. Wer dort auch arbeitet, verdoppelt das Risiko, denn ein schwächelnder regionaler Arbeitsmarkt trifft dann Einkommen und Vermögen gleichzeitig.

Aus unserer Sicht taugt der Kaufpreisfaktor als erster Filter und nicht als Entscheidung. Ein Faktor von 20 in einer schrumpfenden Region kann schlechter sein als ein Faktor von 30 in einer wachsenden Stadt.

Wer trotzdem eine schnelle Orientierung will, kann zwei Zahlen vergleichen. Auf der einen Seite die Kaltmiete, auf der anderen Seite Zinsen plus einen Euro je Quadratmeter Instandhaltung. Liegt die zweite Zahl deutlich höher, spricht das ohne weitere Rechnung für die Miete.

Ein Risiko wird beim Kauf regelmäßig ausgeblendet. Nach zehn Jahren läuft die Zinsbindung aus, die Schulden aber nicht.

Bei einem Darlehen über 350.000 Euro mit 3,5 Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung stehen nach zehn Jahren noch rund 268.000 Euro offen. Für diesen Betrag gilt dann der Zinssatz des Jahres 2036, den heute niemand kennt.

Wer diese Zahl vorab berechnet und durchspielt, was eine Anschlussfinanzierung bei fünf oder sechs Prozent bedeuten würde, trifft eine deutlich robustere Entscheidung. Eine höhere Anfangstilgung oder eine längere Zinsbindung kosten heute etwas mehr und nehmen genau dieses Risiko heraus. Auch ein Sondertilgungsrecht im Vertrag hilft, weil es erlaubt, die Restschuld bei Bedarf schneller zu drücken.