Der Fremdkapitalhebel ist das eigentliche Argument

Dieselbe Rechnung funktioniert rückwärts. Fällt der Wert des Objekts um 10 Prozent, sind 40.000 Euro weg. Das entspricht der Hälfte des eingesetzten Eigenkapitals. Bei minus 20 Prozent ist es rechnerisch aufgezehrt.

Solche Bewegungen sind kein theoretisches Szenario. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts fiel zwischen dem Frühjahr 2022 und Anfang 2024 um etwa 13 Prozent. Wer 2022 knapp finanziert gekauft hat, stand rechnerisch zeitweise ohne Eigenkapital da.

Anders als beim Wertpapierkredit gibt es dabei keine Nachschusspflicht. Die Rate läuft einfach weiter, unabhängig vom Marktwert. Unangenehm wird es erst am Ende der Zinsbindung, wenn die Bank neu bewertet und der Beleihungsauslauf höher ausfällt als geplant.

Ein häufiger Denkfehler betrifft die Wahrnehmung. Weil kein Kurs täglich veröffentlicht wird, wirken Immobilien stabiler als Aktien. Die Schwankung existiert trotzdem, sie ist nur unsichtbar, bis jemand verkaufen muss.

Genau deshalb ist die Höhe des Eigenkapitals wichtiger als der Kaufzeitpunkt. Wer mit 30 Prozent Eigenkapital startet, überlebt einen Rückschlag deutlich entspannter als jemand mit fünf Prozent.

Ein zweiter Punkt betrifft die Tilgung. Sie ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau, und sie läuft automatisch. Genau dieser Zwang zum Sparen ist für viele Käufer der eigentliche Nutzen, auch wenn er in keiner Renditerechnung auftaucht.

Bei einer vermieteten Immobilie speist sich das Ergebnis aus drei Töpfen. Erstens der laufenden Miete, zweitens einer möglichen Wertsteigerung und drittens den Steuervorteilen über Abschreibung und Werbungskosten.

Dem stehen ebenfalls drei Belastungen gegenüber. Die Kaufnebenkosten von 6 bis 15 Prozent, die laufende Instandhaltung von mindestens einem Euro je Quadratmeter und Monat sowie Verwaltung und Mietausfallrisiko.

Ein Aktien-ETF kennt nur zwei Ertragsquellen, nämlich Kursgewinn und Dividende. Dafür liegen seine Kosten bei Bruchteilen eines Prozents und er verlangt keine Arbeitszeit.

Die Bruttomietrendite lässt sich aus dem Kaufpreisfaktor ableiten. Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent, ein Faktor von 40 nur noch 2,5 Prozent. Davon gehen die genannten Kosten noch ab, weshalb die Nettorendite in teuren Lagen schnell unter zwei Prozent rutscht.

Zum Vergleich lohnt eine nüchterne Zahl. Ein breit gestreuter Aktienindex hat über sehr lange Zeiträume real etwa fünf Prozent im Jahr geliefert. Eine vermietete Immobilie ohne Hebel bewegt sich in ähnlichen Größenordnungen, mit deutlich mehr Aufwand. Der Unterschied entsteht erst durch die Finanzierung.

Fünf Zugänge haben wir in dieser Reihe behandelt, und sie unterscheiden sich fundamental. Der Direktkauf erlaubt als einziger den Fremdkapitalhebel und nach zehn Jahren einen steuerfreien Verkauf. Dafür bindet er viel Kapital an einem einzigen Ort.

Börsennotierte Immobiliengesellschaften und Indexfonds darauf sind täglich handelbar, streuen über hunderte Objekte und lassen sich ab kleinen Beträgen besparen. Der Hebel entfällt, und die Kurse schwanken sichtbar.

Offene Immobilienfonds liegen dazwischen, mit Bewertungen aus Gutachten statt Börsenkursen. Der Preis dafür sind 24 Monate Mindesthaltedauer und ein Jahr Kündigungsfrist, dazu die derzeit laufenden Abwertungen.

Crowdinvesting und tokenisierte Immobilien senken die Einstiegshürde am stärksten. Beim einen steht man als Nachranggläubiger hinter der Bank, beim anderen fehlt bislang ein liquider Zweitmarkt. Beide gehören in die Kategorie kleine Beimischung mit Totalverlustrisiko.

Eine Gemeinsamkeit teilen alle fünf Wege. Keiner davon ändert etwas am zugrunde liegenden Markt. Fallen die Immobilienpreise, trifft das den Direktkäufer, den Fondsanleger und den Token-Besitzer gleichermaßen. Unterschiedlich ist nur, wie schnell und wie sichtbar es passiert.

Der wichtigste Punkt betrifft die Konzentration. Eine Immobilie ist eine ungestreute Wette auf einen einzigen Standort. Wer dort auch arbeitet, koppelt Einkommen und Vermögen an denselben regionalen Arbeitsmarkt.

Hinzu kommt eine deutsche Besonderheit. Bei Haushalten mit Wohneigentum steckt der Großteil des Nettovermögens ohnehin in der eigenen Immobilie. Wer in dieser Lage zusätzlich einen Immobilien-ETF kauft, erhöht die Konzentration weiter, statt sie zu senken.

Für die Reihenfolge halten wir es deshalb schlicht. Zuerst ein Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben, danach ein breit gestreuter Aktien-ETF als Basis, und erst dann die Frage nach Immobilien. Wer diese Reihenfolge umdreht, trägt Klumpenrisiko ohne Fundament. Der Notgroschen ist dabei kein Detail, denn eine Immobilie lässt sich nicht in Scheiben verkaufen, wenn die Heizung ausfällt.

Ein letzter Punkt betrifft die Ehrlichkeit gegenüber sich selbst. Wer für den Kauf jeden Puffer aufbraucht und die Rate nur bei durchgehender Vollvermietung stemmen kann, kauft zu knapp. Eine leere Wohnung über drei Monate ist normal und darf nicht existenzbedrohend sein.

Zur Liquidität gehört ebenfalls eine ehrliche Einschätzung. Der Verkauf einer Immobilie dauert in einem normalen Markt mehrere Monate, in einem schwachen deutlich länger. Wer kurzfristig Geld braucht, verkauft unter Wert oder gar nicht.

Aus unserer Sicht ist die eigene Immobilie in erster Linie eine Konsumentscheidung mit Vermögenseffekt. Eine vermietete Immobilie ist dagegen ein Unternehmen im Kleinformat, mit Kunden, Instandhaltung und Buchhaltung. Wer das nicht möchte, findet über Wertpapiere den einfacheren Weg. Die Frage lautet also weniger, ob Immobilien ins Depot gehören, sondern in welcher Form und mit wie viel eigener Arbeit.

Die aktuellen Zahlen liefern kein eindeutiges Bild. Der vdp-Index legte im zweiten Quartal 2026 um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu, gegenüber dem Vorquartal ging er leicht zurück. Wohnimmobilien stiegen, Büro und Handel fielen.

Zwei Kräfte bestimmen die kommenden Quartale. Die Bauzinsen um 3,5 Prozent bremsen die Nachfrage, der Angebotsmangel mit rund 200.000 fertiggestellten Wohnungen im Vorjahr stützt die Preise. Welche der beiden sich durchsetzt, entscheidet sich nicht am Immobilienmarkt, sondern bei den Notenbanken.

Für Anleger heißt das vor allem eines. Wer eine Entscheidung von einer Zinsprognose abhängig macht, wartet womöglich Jahre. Wer stattdessen die eigene Haltedauer, das Eigenkapital und die monatliche Belastung klärt, kommt zu einem Ergebnis, das auch bei anderen Zinsen noch trägt.