Zehn Prozent Nebenkosten muss der Preis erst wieder aufholen

Seit 2006 legen die Bundesländer den Satz selbst fest, und die Unterschiede sind erheblich. Die Spanne reicht 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Schleswig-Holstein und Thüringen.

Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro bedeutet das 21.000 Euro im günstigsten und 39.000 Euro im teuersten Fall. Der Unterschied von 18.000 Euro entspricht bei vielen Käufern mehreren Monatsgehältern.

Fällig wird die Steuer etwa vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin. Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese Bescheinigung erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Kauf hängt also an diesem Schritt.

Ausnahmen existieren nur wenige. Übertragungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kindern sind von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso Erbschaften und Schenkungen. Zwischen Geschwistern greift diese Befreiung dagegen nicht.

Diskutiert wird die Steuer regelmäßig, weil sie den Einstieg ins Wohneigentum verteuert. Einige Länder gewähren inzwischen Freibeträge für Selbstnutzer oder Familien. Wer kauft, sollte die Regeln des eigenen Bundeslands prüfen, statt sich auf den allgemeinen Satz zu verlassen.

Diese Kosten lassen sich nicht verhandeln, weil sie einer Gebührenordnung folgen. Berechnet wird nach Paragraf 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes, maßgeblich ist der beurkundete Kaufpreis.

In der Summe liegen Notar und Grundbuchamt bei etwa 1,2 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das rund 5.200 Euro. Enthalten sind darin die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer den Anspruch auf die Immobilie, bis die Umschreibung tatsächlich erfolgt ist. Zwischen beiden Schritten vergehen häufig mehrere Monate.

Formal haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Notarkosten. In der Praxis trägt sie fast immer der Käufer, weil der Kaufvertrag es so vorsieht.

Wer finanziert, zahlt zusätzlich für die Bestellung der Grundschuld, üblich sind 0,3 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Ein Spartipp funktioniert hier tatsächlich. Wird die Grundschuld im selben Termin beim selben Notar bestellt wie der Kaufvertrag, lässt sich ein erheblicher Teil der Beurkundungsgebühr sparen.

Seit Dezember 2020 gilt das Halbteilungsprinzip nach Paragraf 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen.

Üblich sind derzeit 3,57 Prozent je Seite inklusive Umsatzsteuer, in der Summe also gut 7 Prozent. Wichtig ist, dass diese Zahlen Richtwerte sind und keine gesetzlichen Sätze. Verhandeln ist zulässig und in einem Markt mit nachlassender Dynamik durchaus aussichtsreich. Bei hochpreisigen Objekten fällt der prozentuale Satz besonders ins Gewicht, weshalb sich dort das Nachfragen am stärksten lohnt.

Die Regel gilt allerdings nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Privatpersonen verkauft werden. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken ist die Verteilung frei vereinbar. Kapitalanleger sollten darauf besonders achten.

Für Kapitalanleger lohnt ein weiterer Blick. Wer ohne Makler kauft, spart je nach Bundesland mehrere Prozentpunkte. Bei Objekten mit mehreren Wohneinheiten ist der Direktkontakt zum Verkäufer ohnehin verbreiteter als im Markt für Eigenheime.

Der praktisch wichtigste Punkt betrifft die Finanzierung. Banken beleihen die Immobilie, und die Nebenkosten erhöhen deren Wert nicht. Entsprechend finanzieren die meisten Institute nur den Kaufpreis, während Steuer, Notar und Makler aus Eigenkapital kommen müssen.

Sogenannte Vollfinanzierungen über 110 Prozent existieren, setzen aber sehr gute Bonität voraus und kosten spürbare Zinsaufschläge. Bei Bauzinsen um 3,5 Prozent wird daraus schnell ein teures Konstrukt.

Rechnen wir ein Beispiel. Wer in Nordrhein-Westfalen eine Wohnung für 400.000 Euro mit Makler kauft, zahlt 26.000 Euro Grunderwerbsteuer. Dazu kommen rund 5.200 Euro für Notar und Grundbuch sowie etwa 14.280 Euro Provision. Zusammen sind das gut 45.000 Euro, die vor dem Kauf auf dem Konto liegen müssen.

Für Kapitalanleger fällt die Rechnung etwas freundlicher aus. Grunderwerbsteuer und Notarkosten erhöhen die Anschaffungskosten und fließen damit in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung ein. Abgeschrieben wird allerdings nur der Gebäudeanteil, üblicherweise mit 2 bis 3 Prozent im Jahr. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor. Wie das Verhältnis zwischen Gebäude und Grund aufgeteilt wird, entscheidet damit über die jährliche Abschreibung. Ein hoher Gebäudeanteil im Kaufvertrag zahlt sich über Jahrzehnte aus.

Ein legaler Spartipp betrifft bewegliche Gegenstände. Werden Einbauküche, Markise oder Sauna im Kaufvertrag separat ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Küche für 10.000 Euro und einem Satz von 5 Prozent sind das 500 Euro. Wichtig ist ein realistischer Wertansatz, weil das Finanzamt überhöhte Beträge streicht.

Der Vergleich mit dem Wertpapierdepot fällt entsprechend deutlich aus. Beim Kauf eines breit gestreuten Aktien-ETF liegen die Kosten bei Bruchteilen eines Prozents und ein Verkauf ist am selben Tag möglich. Genau deshalb rechnet sich eine Immobilie erst über lange Haltedauern.

Wer diese Zahlen kennt, stellt die Frage anders. Nicht ob der Markt gerade günstig ist, sondern ob die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten wird.

Diese Frist hat noch einen zweiten Grund. Nach zehn Jahren sind Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen steuerfrei. Wer vorher verkauft, zahlt auf den Gewinn den persönlichen Steuersatz und hat obendrein die Nebenkosten nicht wieder eingespielt.

Wer die Zahlen vorab durchrechnen will, braucht keine Beratung dafür. Grunderwerbsteuersatz, Notarkosten nach Gebührenordnung und Provision lassen sich in wenigen Minuten zusammenstellen. Diese Summe gehört an den Anfang jeder Kaufentscheidung, nicht ans Ende.