REITs zahlen keine Körperschaftsteuer und schütten 90 Prozent aus

Wer den REIT-Status will, muss eine ganze Liste erfüllen. Die Aktien müssen an der Börse zugelassen sein, das Grundkapital beträgt mindestens 15 Millionen Euro, und Sitz sowie Geschäftsleitung müssen im Inland liegen.

Beim Geschäft selbst gelten Quoten. Mindestens 75 Prozent des Vermögens müssen in Immobilien stecken, und mindestens 75 Prozent der Erträge müssen daraus stammen. Reiner Immobilienhandel ist ausgeschlossen, ebenso die Projektentwicklung für Dritte. Auch die Aufnahme von Fremdkapital ist begrenzt.

Bei der Aktionärsstruktur wird es noch enger. Mindestens 15 Prozent der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden, zum Zeitpunkt der Börsenzulassung sogar 25 Prozent. Kein einzelner Anleger darf direkt 10 Prozent oder mehr halten.

Diese Regeln haben einen erkennbaren Zweck. Ein REIT soll Immobilien besitzen und vermieten, nicht spekulieren. Für Anleger bedeutet das ein berechenbareres Geschäftsmodell, aber eben auch weniger Spielraum für Wachstum.

Ein Vorteil gegenüber Fonds ergibt sich nebenbei. REITs gelten aufsichtsrechtlich nicht als Investmentvermögen, sondern als operativ tätige Unternehmen. Damit unterliegen sie den Berichtspflichten börsennotierter Aktiengesellschaften, also Quartalszahlen und laufender Analystenbeobachtung.

Diese Unterscheidung wird ständig verwischt. Vonovia und Deutsche Wohnen sind Immobilienaktiengesellschaften, aber keine REITs. Sie zahlen normale Unternehmenssteuern, dürfen thesaurieren, entwickeln Projekte und nehmen deutlich mehr Fremdkapital auf.

Daraus folgt ein anderes Risikoprofil. Ein REIT ist durch seine gesetzlichen Fesseln in der Regel weniger riskant, wächst dafür langsamer. Eine klassische Immobilienaktie kann stärker steigen und stärker fallen.

Zwei Kennzahlen helfen bei der Beurteilung. Der Nettoinventarwert, im Handel NAV genannt, beziffert den Wert aller Immobilien abzüglich Schulden. Notiert die Aktie darunter, spricht man von einem Abschlag, notiert sie darüber, von einem Aufschlag.

Die zweite Kennzahl heißt Funds from Operations. Sie bereinigt den Gewinn um Abschreibungen und Verkaufserlöse und zeigt damit, wie viel Geld das laufende Vermietungsgeschäft tatsächlich abwirft. Für die Beurteilung der Ausschüttungsfähigkeit taugt sie besser als der ausgewiesene Gewinn.

Als das REIT-Gesetz 2007 kam, erwarteten viele einen neuen Markt. Daraus wurde nichts. Bis heute trägt in Deutschland nur eine einstellige Zahl von Gesellschaften diesen Status.

Ein Grund liegt im Gesetz selbst. Bestandsmietwohnimmobilien, die vor 2007 gebaut wurden, dürfen ein deutscher REIT nicht halten. Damit fiel ausgerechnet das größte Segment des deutschen Immobilienmarkts weg. Die Grenze von 10 Prozent je Anleger schreckt außerdem große Investoren ab, die eine kontrollierende Beteiligung anstreben.

International sieht das völlig anders aus. In den USA existieren mehrere hundert börsennotierte REITs. Die Sektoren reichen von Wohnen und Büro über Logistik und Einkaufszentren bis zu Rechenzentren, Funkmasten und Selbstlagerhallen. Wer breit streuen will, kommt an ausländischen Papieren kaum vorbei.

Genau darin liegt für deutsche Anleger die praktische Konsequenz. Der Zugang zur Anlageklasse läuft überwiegend über internationale Titel oder über Fonds, die solche Titel bündeln.

Ein praktischer Punkt betrifft die Fondsvariante. Wer nicht einzelne Titel auswählen möchte, findet börsengehandelte Fonds auf internationale REIT-Indizes. Weil REIT-Anteile rechtlich Aktien sind, erfüllen die großen REIT-ETFs in der Regel die Quote für Aktienfonds und erhalten damit eine Teilfreistellung von 30 Prozent. Ein Blick in die Fondsdokumente lohnt trotzdem.

Auf Ausschüttungen deutscher REITs fällt beim Privatanleger die Abgeltungsteuer an, also 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Zusammen sind das rund 26,4 Prozent. Eine Teilfreistellung wie bei Aktienfonds greift nicht, weil auf Unternehmensebene keine Vorbelastung stattgefunden hat.

Bei amerikanischen REITs kommt Quellensteuer hinzu. Wer bei seinem Broker das Formular W-8BEN hinterlegt, reduziert den einbehaltenen Satz in der Regel auf 15 Prozent. Dieser Betrag lässt sich auf die deutsche Steuer anrechnen. Ohne das Formular wird deutlich mehr einbehalten.

Ein Nachteil gegenüber dem Direktkauf fällt hier auf. Bei einer selbst vermieteten Immobilie sind Gewinne nach zehn Jahren steuerfrei. Bei einem REIT greift die Abgeltungsteuer unabhängig von der Haltedauer, sowohl auf Ausschüttungen als auch auf Kursgewinne.

Beim Risiko steht die Zinssensitivität an erster Stelle. Steigende Zinsen wirken doppelt, denn sie drücken die Immobilienbewertungen und verteuern gleichzeitig die Refinanzierung. Genau deshalb fielen REIT-Kurse in der Zinswende ab 2022 stärker als der breite Aktienmarkt.

Hinzu kommen Sektorrisiken. Die jüngsten vdp-Zahlen zeigen, dass Büroimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal 2026 erstmals seit fünf Quartalen wieder an Wert verloren. Wer einen REIT mit Büroschwerpunkt hält, spürt das direkt.

Eine hohe Ausschüttungsrendite ist außerdem kein Qualitätsmerkmal. Sie kann daher rühren, dass der Kurs gefallen ist. Ein Blick auf die Entwicklung der Funds from Operations sagt mehr über die Nachhaltigkeit aus als die Prozentzahl auf dem Datenblatt.

Der Vergleich mit der eigenen Wohnung fällt gemischt aus. Ein REIT ist täglich handelbar, ab kleinen Beträgen verfügbar und über viele Objekte gestreut. Dafür entfällt der Fremdkapitalhebel, mit dem viele Direktkäufer ihre Rendite steigern, und die Kursschwankung ist täglich sichtbar statt alle paar Jahre im Gutachten.

Als Depotbaustein ordnen wir REITs deshalb als Beimischung ein, nicht als Ersatz für eine eigene Immobilie und erst recht nicht als Anleihenersatz. Sie sind Aktien mit Immobilienbezug und schwanken entsprechend.

Für die kommenden Quartale zählt vor allem die Geldpolitik. Sinken die Kapitalmarktzinsen, verbessert das die Refinanzierung und macht die Ausschüttungen im Vergleich zu Anleihen wieder attraktiver.

Der zweite Faktor ist die Nutzungsart. Logistik, Rechenzentren und Wohnen entwickeln sich derzeit deutlich anders als Büro und Einzelhandel. Wer in diese Anlageklasse einsteigt, sollte deshalb zuerst prüfen, in welchen Sektoren ein Papier tatsächlich investiert ist.

Ein Blick nach Deutschland lohnt trotzdem. Sollte der Gesetzgeber die Beschränkung für Bestandswohnimmobilien irgendwann lockern, würde das hiesige Segment schlagartig interessanter. Konkrete Pläne dazu liegen derzeit nicht vor.