Ein Immobilien-Token bringt keinen Eintrag ins Grundbuch

Seit dem 10. Juni 2021 gilt in Deutschland das Gesetz über elektronische Wertpapiere. Es erlaubt, Wertpapiere ohne gedruckte Urkunde rein elektronisch auszugeben.

Zwei Wege sieht das Gesetz vor. Beim Zentralregisterwertpapier führt ein zentraler Verwahrer das Register. Beim Kryptowertpapier läuft die Eintragung in einem dezentralen, meist blockchainbasierten Register nach den Paragrafen 16 bis 23.

Wichtig für die Einordnung ist der Status. Ein Kryptowertpapier nach eWpG ist kein Graubereich, sondern ein vollwertiges Wertpapier nach deutschem Recht. Der Registerführer unterliegt der Aufsicht, und ab einem Emissionsvolumen von 8 Millionen Euro greift die Prospektpflicht. Darunter genügt ein kürzeres Informationsblatt, was die Prüfung für Anleger aufwendiger macht.

Damit unterscheidet sich diese Konstruktion deutlich vom klassischen Crowdinvesting mit Nachrangdarlehen. Ob sie im Einzelfall besser ist, hängt allerdings davon ab, was das Papier konkret verbrieft.

Der Registerführer ist dabei eine eigene Rolle mit eigener Verantwortung. Er dokumentiert, wem welcher Anteil gehört, und muss die Umtragung bei einem Verkauf vornehmen. Fällt er aus, hängt viel davon ab, wie sauber die Nachfolge geregelt wurde.

Der übliche Aufbau folgt einem festen Muster. Eine eigens gegründete Objektgesellschaft kauft das Gebäude. Über diese Gesellschaft wird anschließend ein Wertpapier begeben, das entweder eine Beteiligung am Gesellschaftsvermögen oder eine Anleihe darstellt.

Bei einer Anleihe stellt sich dieselbe Rangfrage wie beim Crowdinvesting. Ist das Papier erstrangig besichert oder steht es hinter einer finanzierenden Bank. Die Antwort steht in den Emissionsbedingungen und nicht in der Produktbroschüre.

Praktisch bewegen sich die Stückelungen meist zwischen 100 und 5.000 Euro je Token. Die Erträge stammen aus Mieten und werden regelmäßig ausgeschüttet, ein möglicher Verkaufserlös am Ende der Laufzeit kommt hinzu.

Auch die Kostenseite gehört geprüft. Emittenten berechnen Strukturierungs- und Verwaltungsgebühren, dazu kommen die Kosten für Registerführung und Verwahrung. Diese Posten stehen in den Emissionsbedingungen und schmälern die ausgewiesene Mietrendite.

Der entscheidende Satz für Anleger lautet deshalb einfach. Die Technik verändert die Verwahrung und die Übertragbarkeit, nicht das wirtschaftliche Risiko der dahinterliegenden Immobilie.

Ein Vorteil gegenüber dem Direktkauf bleibt trotzdem bestehen. Wer 1.000 Euro einsetzen möchte, hat beim klassischen Immobilienkauf keine Chance. Über Token lässt sich mit kleinen Beträgen auf mehrere Objekte streuen, was das Klumpenrisiko einer einzelnen Wohnung vermeidet.

Das größte Argument gegen tokenisierte Immobilien war lange die Liquidität. Wer sollte den Token kaufen, wenn jemand aussteigen will. Hier hat sich etwas bewegt.

Mit 360X betreibt die Deutsche Börse Group einen von BaFin und ESMA regulierten Handelsplatz für Distributed-Ledger-Technologie, aufgesetzt nach der europäischen Verordnung 2022/858. Seit Februar 2026 werden dort tokenisierte Finanzinstrumente gehandelt.

Für den Ausstieg stehen damit vier Wege offen. Möglich sind ein Rückkauf durch den Emittenten über vereinbarte Optionen und ein direkter Verkauf zwischen zwei Anlegern per Umtragung im Register. Dazu kommen der Handel über einen regulierten Handelsplatz und die schlichte Rückzahlung bei Laufzeitende.

Die Praxis hat allerdings eine technische Hürde. Regulierte Handelsplätze akzeptieren in der Regel nur Token auf standardisierten Protokollen. Nutzt ein Emittent ein proprietäres Format, ist der Zweitmarkt faktisch verschlossen. Ein unabhängiges Audit des Programmcodes gehört zusätzlich zu den üblichen Voraussetzungen.

Für Anleger heißt das, vor dem Kauf die Handelbarkeit zu prüfen. Auf die Hoffnung, dass sich schon jemand finden wird, sollte niemand bauen. Die Frage gehört in die Emissionsunterlagen und in ein Gespräch mit dem Anbieter.

Selbst mit Handelsplatz stellt sich die schwierigste Frage. Was ist ein solcher Token eigentlich wert. Bei einer Aktie liefert der Börsenkurs die Antwort, bei einem Immobilien-Token stehen nur der Nominalwert und der gutachterlich ermittelte Wert des Gebäudes zur Verfügung.

Ein Gutachten ist keine Marktnotierung. Es beschreibt eine Einschätzung zu einem Stichtag, nicht den Preis, den heute jemand tatsächlich zahlen würde. Genau dieses Problem kennen wir bereits von offenen Immobilienfonds, deren Bewertungen der Marktentwicklung mit Verzögerung folgen. Bei einem Token ohne aktiven Handel fehlt sogar die Korrektur durch einen Börsenkurs, wie sie bei Fondsanteilen immerhin existiert.

Eine praktische Hürde kommt hinzu. Viele Depotbanken nehmen solche Token bislang nicht ins Depot. Die Verwahrung läuft dann über die Plattform oder eine spezialisierte Verwahrstelle, was ein zusätzliches Gegenparteirisiko schafft.

Steuerlich behandelt der Fiskus diese Papiere als Wertpapiere. Auf Erträge und Kursgewinne fällt die Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag an. Die Zehnjahresfrist greift hier nicht. Sie stellt Gewinne aus dem Verkauf einer direkt gehaltenen Immobilie steuerfrei, gilt aber nicht für Wertpapiere. Ob eine Teilfreistellung in Betracht kommt, hängt von der konkreten Konstruktion ab und gehört vor dem Kauf geklärt.

Der Vergleich mit dem Crowdinvesting fällt dabei zugunsten der Token aus. Ein reguliertes Wertpapier mit Prospekt und Registerführung bietet mehr Transparenz als ein Nachrangdarlehen. Ob die Immobilie dahinter funktioniert, entscheidet aber weiterhin über das Ergebnis.

Als Depotbaustein ordnen wir das derzeit als kleine, bewusst experimentelle Position ein. Wer Immobilien im Depot möchte, bekommt sie über einen REIT-ETF oder einen offenen Immobilienfonds mit deutlich mehr Handelbarkeit, Streuung und Erfahrungswerten.

Der regulatorische Rahmen in Deutschland gehört zu den fortschrittlichsten in Europa. Mit dem eWpG, dem DLT-Regime und einem regulierten Handelsplatz existieren alle Bausteine.

Was fehlt, ist Volumen. Solange nur wenige Emissionen tatsächlich gehandelt werden, bleibt der Zweitmarkt dünn und die Preisbildung unzuverlässig. Ob sich das ändert, entscheidet sich daran, ob institutionelle Investoren einsteigen. Für Privatanleger lohnt es sich, diesen Punkt abzuwarten.

Beobachten lässt sich das gut. Wie viele Emissionen sind auf dem Handelsplatz tatsächlich gelistet, und wie oft wechseln sie den Besitzer. Solange diese Zahlen niedrig bleiben, existiert der Zweitmarkt vor allem auf dem Papier.