Nur das Gebäude lässt sich abschreiben, nicht der Boden

Bei der linearen Abschreibung nach Paragraf 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz gelten drei Stufen. Für Wohngebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind es 2,5 Prozent im Jahr. Für Baujahre ab 1925 gelten 2 Prozent. Für Gebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 wurde der Satz auf 3 Prozent angehoben.

Dahinter stehen pauschale Nutzungsdauern von 40, 50 beziehungsweise rund 33 Jahren. Diese Werte sind gesetzliche Annahmen und haben mit dem tatsächlichen Zustand eines Hauses wenig zu tun.

Genau hier setzt eine Gestaltungsmöglichkeit an. Wer per Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweist, darf entsprechend schneller abschreiben. Bei einem stark sanierungsbedürftigen Altbau kann das die jährliche AfA spürbar erhöhen.

Ein Rechenbeispiel ordnet die Größenordnung ein. Bei einem Gebäudewert von 319.200 Euro und einem Baujahr von 1995 ergeben 2 Prozent eine Jahres-AfA von 6.384 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das rund 2.681 Euro weniger Steuer pro Jahr. Über eine Haltedauer von zehn Jahren summiert sich das auf einen mittleren fünfstelligen Betrag.

Ein Hinweis zur Praxis gehört dazu. Wird die Immobilie unterjährig gekauft, gilt die AfA nur zeitanteilig. Bei einem Übergang von Nutzen und Lasten im Mai stehen für das erste Jahr acht Zwölftel zur Verfügung.

Seit dem Wachstumschancengesetz, das am 28. März 2024 in Kraft trat, existiert eine Alternative. Nach Paragraf 7 Absatz 5a Einkommensteuergesetz lassen sich 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert abschreiben.

Nutzbar ist das für Wohngebäude, deren Baubeginn oder Kauf zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt. Der Effekt zeigt sich sofort. Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro bringt die lineare AfA konstant 12.000 Euro im Jahr. Degressiv sind es im ersten Jahr 20.000 Euro, im zweiten 19.000 Euro und im dritten 18.050 Euro.

Über die ersten zehn Jahre summiert sich der Vorteil auf einen deutlich fünfstelligen Betrag. Das Gesamtvolumen bleibt allerdings gleich. Verschoben wird nur der Zeitpunkt, zu dem die Steuerersparnis anfällt.

Beide Methoden lassen sich nicht kombinieren, es besteht ein Wahlrecht. Ein einmaliger Wechsel von degressiv zu linear ist erlaubt und lohnt sich meist nach 15 bis 20 Jahren, sobald der lineare Betrag höher liegt.

Wer heute einen niedrigen Steuersatz hat und in zehn Jahren einen deutlich höheren erwartet, sollte trotzdem rechnen. Die degressive Variante ist nicht automatisch die bessere.

Für neu gebaute Mietwohnungen kommt eine dritte Möglichkeit hinzu. Die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b Einkommensteuergesetz erlaubt zusätzlich 5 Prozent jährlich über vier Jahre.

Die Voraussetzungen sind allerdings streng. Der Bauantrag muss bis zum 30. September 2029 gestellt sein, das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, und die Wohnung muss mindestens zehn Jahre vermietet werden. Die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen, wobei die Bemessungsgrundlage auf 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt ist.

Kombiniert mit der linearen AfA von 3 Prozent lassen sich damit in den ersten vier Jahren 32 Prozent des Gebäudewerts abschreiben. Eine Kombination mit der degressiven Variante ist ebenfalls zulässig.

Ein Sonderfall bleibt der Denkmalschutz. Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden lassen sich über zwölf Jahre vollständig absetzen, in den ersten acht Jahren mit 9 Prozent und danach mit 7 Prozent. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde vor Baubeginn.

Getrennt davon lassen sich einzelne Wirtschaftsgüter schneller abschreiben. Eine Einbauküche, Möbel bei möblierter Vermietung oder eine Photovoltaikanlage haben eigene, deutlich kürzere Nutzungsdauern. Wer diese Posten im Kaufvertrag ausweist, spart doppelt, weil darauf zusätzlich keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Neben der AfA mindern die laufenden Kosten die Steuerlast. Absetzbar sind Verwaltung, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Kontoführung und Fahrten zum Objekt.

Bei der Finanzierung gilt eine wichtige Unterscheidung. Nur der Zinsanteil der Rate ist Werbungskosten. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung und steuerlich unbeachtlich. Genau deshalb wählen manche Vermieter bewusst eine niedrigere Tilgung. Die Kehrseite ist eine höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung und damit ein größeres Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Bei Leerstand bleiben die Kosten abziehbar, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Wer über Jahre nichts unternimmt, riskiert die rückwirkende Aberkennung.

Beim Verkauf greift die Zehnjahresfrist nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz. Wer eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre im Privatvermögen hält, verkauft den Gewinn steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer fällt der persönliche Steuersatz an, der bis zu 45 Prozent erreicht. Vorsicht gilt außerdem beim Verkauf mehrerer Objekte innerhalb weniger Jahre, weil dann ein gewerblicher Grundstückshandel droht.

Der Vergleich mit dem Depot fällt hier zugunsten der Immobilie aus. Auf Kursgewinne aus Aktien fallen unabhängig von der Haltedauer rund 26,4 Prozent an. Bei selbst genutzten Immobilien greift zudem eine kürzere Frist.

Verluste aus Vermietung lassen sich zudem mit anderen Einkünften verrechnen. In den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Immobilie entsteht durch Zinsen und AfA häufig ein steuerlicher Verlust, obwohl der Cashflow positiv ist. Genau dieser Effekt macht die Anlageform für Gutverdiener interessant.

Eine Warnung gehört trotzdem dazu. Steuervorteile allein rechtfertigen keinen Kauf. Eine Immobilie in schlechter Lage mit hohem Leerstandsrisiko bleibt auch mit optimaler Abschreibung eine schlechte Investition. Die AfA verbessert die Rendite, sie erzeugt sie nicht.

Sowohl die degressive AfA als auch die Sonderabschreibung sind befristet. Beide enden für Vorhaben mit Baubeginn oder Bauantrag nach dem 30. September 2029.

Ob der Gesetzgeber verlängert, ist offen. Wer ein Neubauprojekt plant und diese Instrumente nutzen will, sollte den Zeitplan im Blick behalten. Bei allen genannten Konstellationen lohnt sich vorab eine Berechnung mit einem Steuerberater, weil die Unterschiede über die Haltedauer schnell fünfstellig werden.